Kratkoročno oddajanje nepremičnin v praksi: Pregled zakonskih novosti, omejitev in obveznosti – povzetek posveta

• Sobodajalci kot fizične osebe: Letni obseg oddajanja se je s prejšnjih 150 dni s 1. januarjem 2026 povečal na 180 dni.

• Pravne osebe in s.p.-ji: Za podjetja in samostojne podjetnike omejitev 180 dni ne velja – ti lahko dejavnost v primernih objektih opravljajo celo leto (365 dni), razen če občina ne določi drugače.

• Število gostov: Po novem velja omejitev do največ 15 gostov (in ne več ležišč), minimalna površina pa znaša 8 m² na enoto.

Pravna varnost sobodajalcev: Vse, kar sobodajalci trenutno izvajate v skladu z veljavnim zakonom (npr. oddajanje do 180 dni za fizične osebe), je pravno varno. Država na podlagi 155., 2. in 28. člena Ustave RS ne more za nazaj kaznovati posameznikov, ki so ravnali v skladu s takrat veljavno zakonodajo.

Vlada je na podlagi dveh kriterijev (cene stanovanj in delež turističnih nočitev) določila seznam 14 občin s t. i. stanovanjsko stisko (Ankaran, Bled, Bohinj, Bovec, Gorje, Izola, Koper, Kranjska Gora, Ljubljana, Piran, Rečica ob Savinji, Ribno/Bled, Žirovnica ipd.).

• Splošna omejitev: Za te občine z 1. 1. 2027 avtomatsko stopi v veljavo omejitev oddajanja na 60 dni letno, razen če občina do 31. 10. 2026 ne sprejme posebnega občinskega odloka.

• Nezmožnost priprave analiz: Občine lahko z odlokom določijo omejitev med 30 in 270 dni. Vendar pa imajo občine izjemne težave, saj zakon zahteva kompleksne analize najemnega trga (GURS teh podatkov nima), česar občine v tako kratkem času metodološko ne morejo izvesti.

• Združenje se aktivno povezuje z lokalnimi skupnostmi, saj si večina občin ne želi drastičnih omejitev, ki bi škodovale lokalnemu turizmu in predsezoni.

• 75-odstotno soglasje vseh etažnih lastnikov.

• 100-odstotno soglasje neposrednih sosedov (mejašev – levo, desno, zgoraj, spodaj).

• Soglasja veljajo 3 leta.

• Obvezne nalepke: Na vidnem mestu v večstanovanjski stavbi mora biti nameščena posebna nalepka. Združenje je opozorilo na pomanjkljivosti teh nalepk (nepravilnosti pri dvojezičnih območjih ter odsotnost soglasij Ministrstva za kulturo za stavbe pod spomeniškim varstvom).

Opozorilo: Tudi v enostanovanjskih stavbah potrebujete 100 % soglasje, če niste edini lastnik objektov.

• Zaradi nepripravljenosti podzakonskih aktov in tehničnih sistemov na strani države prihaja do izjemne zmede:

  • Prenova RNO na AJPES-u: AJPES je bil zaradi neurejene zakonodaje prisiljen prenovo registra prestaviti na “stand-by”. Vpisi in spremembe do nadaljnjega potekajo po starem sistemu. O prenovi boste sobodajalci obveščeni vsaj mesec dni prej.

  • Kategorizacija: Sistem e-Kategorizacije še vedno deluje po starih pravilih. Ocenjevalci za 4 in 5 zvezdic ter jabolka še niso bili usposobljeni po novem pravilniku. Sobodajalcem se svetuje, da izvedejo samoocenitev po obstoječih obrazcih in pisno dokumentacijo hranijo do posodobitve sistema.

  • Oglaševanje z ID številko: Pri vseh oblikah oglaševanja na spletu (Airbnb, Booking, Facebook, spletne strani) je navajanje veljavne RNO številke obratovalne enote obvezna. Tržni inšpektorat to že nadzoruje, kazni pa so visoke.

Interventni zakon predvideva zamrznitev izvajanja novega Zakona o gostinstvu (predvidoma do konca leta) ter začasno vrnitev na stare predpise in pravilnike. Zzaradi referendumske pobude in zamikov na Ustavnem sodišču je trenutno stanje izjemno negotovo.

Združenje sobodajalcev Slovenije je že vložilo zahtevo za ustavno presojo spornih členov zakona (zaradi neuresničljivosti pogojev, nesorazmernih kazni in posega v lokalno samoupravo), v pripravi pa so tudi nove pravne pobude skupaj z občinami.

Dokler se pravni vozel ne razplete, sobodajalcem svetujemo:

• Poslujte pošteno in odgovorno: Redno prijavljajte goste, odvajajte turistično takso, plačujte davke in skrbite za dobre sosedske odnose.

• Uredite soglasja: Kjer je to mogoče, začnite pravočasno zbirati soglasja stanovalcev.

• Bodite informirani: Združenje bo v kratkem organiziralo dodatne strokovne posvete na temo normiranstva  ter soglasij in inšpekcijskega nadzora.

• Vnos RNO številke na Booking.com: Na posvetu je bilo izpostavljeno, da neposredni vnos RNO številke v namensko polje na Booking.com trenutno deluje le pri novih oglasih. Za obstoječe oglase je bil podan napotek, da RNO številko do sistemske ureditve vnesete v opisno polje pod zavihkom Nastanitev – Vaš profil, s čimer se izognete prekršku.

• Označevanje in nalepke AJPES: Nalepke so obvezne za objekte v večstanovanjskih stavbah, kjer so potrebna soglasja etažnih lastnikov. Brezplačno jih prevzamete na točkah SPOT ali izpostavah AJPES ter namestite na vhodna vrata stanovanja.

• Časovne omejitve veljajo za vse oblika poslovanja: Na posvetu je bilo razjasnjeno, da občinske časovne omejitve veljajo ne glede na status (sobodajalec, s.p. ali d.o.o.). Izjeme veljajo le za objekte z registrirano gostinsko/hotelsko namembnostjo ter za turistične kmetije.

• Letna meja nočitev: Trenutno veljavna splošna omejitev za sobodajalce fizične osebe po ZGos-1 znaša 180 dni v koledarskem letu.

• Pravilno oblikovanje cenikov: Tržna inšpekcija zahteva cenik v apartmaju (lahko tudi preko QR kode). Na ceniku navedite najvišjo možno ceno za posamezno obdobje, prodajne cene na platformah pa so nato lahko nižje preko promocij ali popustov.