Analiza lokalnih pristopov: Od razuma do pravno vprašljivih obvodov

Osem občin – tri istrske (Koper, Izola, Piran), posoški Bovec ter gorenjske občine Gorje, Preddvor, Radovljica in Žirovnica – je ugotovilo, da ostre časovne omejitve ne bi prinesle novih stanovanj za lokalno prebivalstvo, bi pa prizadejale nesorazmerno gospodarsko škodo lokalnemu turizmu in malim ponudnikom. Zato so izkoristile najvišji zakonsko dopustni okvir 270 dni za celotno območje občine.

Bled, Bohinj in Kranjska Gora so se odločili za prostorsko razmejitev. Pozitivno je sicer, da je denimo Bohinj med postopkom prepoznal nesmiselnost omejevanja v podeželskih naseljih ter stanovanjskih hišah in prvotno predlagano vmesno območje (180 dni) črtal ter ga dvignil na 270 dni.

Kljub temu pa prav vsi trije odloki v delih, kjer uvajajo 30- ali 60-dnevne kapice (za posamezne ulice na Bledu, ureditvene enote blokov in stolpičev bs v Kranjski Gori ali območja SSv in CU v Bohinju), odpirajo izjemno resno pravno vprašanje. S takšnim coniranjem občine dejansko posegajo v namensko rabo prostora in pogoje rabe nepremičnin, kar je sicer strogo varovana domena prostorske zakonodaje (ZUreP-3). Prostorski akti imajo prav zaradi zaščite lastninske pravice in pravne varnosti občanov zahtevne postopkovne varovalke, obvezna mnenja nosilcev urejanja prostora in stroge standarde javne obravnave. Uporaba navadnega občinskega odloka po ZGos-1 za mikrolokacijsko prepovedovanje ali omejevanje dejavnosti v določenih tipih stavb (npr. blokih in stolpičih) pomeni nevaren obvod varovalk prostorske zakonodaje. Zaradi pomanjkljivih analiz najemnega trga in poseganja v prostorske kategorije mimo prostorskih postopkov so takšni omejevalni odloki na zelo krhkih temeljih in utegnejo biti predmet uspešnega pravnega izpodbijanja.

Med obalno-kraškimi občinami izstopa Občina Ankaran, ki se je edina odlepila od enotnega pristopa Istre (270 dni) in za celotno občino določila omejitev 180 dni. Še bolj kot sama številka je skrb vzbujajoč način sprejemanja: občina je omejitev določila povsem arbitrarno, brez kakršnihkoli relevantnih strokovnih podlag, ki bi izkazovale učinke takšnega reza na stanovanjski trg, ter mimo transparentne javne obravnave predloga odloka. Gre za šolski primer birokratske samovolje, kjer se časovna kapica določi »čez palec«.

Mestna občina Ljubljana (MOL) seje na to temo sploh ni razpisala in sodeč po javnih izjavah vodstva občine odloka ne namerava sprejeti. S tem bo v prestolnici s 1. januarjem 2027 avtomatično obveljala zakonska kapica 60 dni. Pravni absurd takšnega ravnanja je očiten: medtem ko morajo občine za vsako prilagoditev obsega izdelati zahtevno analizo, lahko občina zgolj z pasivnostjo in brez ene same vrstice strokovne utemeljitve uvede drastičen 60-dnevni rez za celotno občino – vključno z družinskimi hišami na obrobju Ljubljane.

Iz razprav in pripravljenih strokovnih gradiv po vseh 14 občinah se kristalno jasno izrisujeta dve ugotovitvi, ki pod vprašaj postavljata sam temelj 22. člena ZGos-1:

1. Nobena občina ni uspela dokazati vzročne povezave: Kljub trudu izdelovalcev občinskih analiz v nobeni izmed občin ni bilo mogoče znanstveno ali statistično dokazati neposredne vzročno-posledične povezave med sobodajalstvom in stanovanjsko stisko. Visoke cene nepremičnin v turističnih središčih poganjajo predvsem nakupi sekundarnih počitniških nepremičnin (vikendov), ki večino leta samevajo in sploh niso na trgu kratkotrajnega najema, ter desetletja neaktivne državne stanovanjske in davčne politike.

2. Časovno omejevanje ne ustvarja dolgoročnih najemnih stanovanj: Celo organizacije, ki so za občine pripravljale strokovne podlage – denimo Inštitut za politike prostora (IPoP) pri pripravi izhodišč za Občino Kranjska Gora –, so v razpravah izrecno poudarile, da časovna kapica sama po sebi ni in ne more biti stanovanjska rešitev. Zgolj administrativno znižanje dovoljenih dni oddajanja iz 270 na 60 ali 30 dni ne bo čudežno pretvorilo turističnih apartmajev ali prostorov v družinskih hišah v dolgoročna najemna stanovanja. Brez celovitih ukrepov stanovanjske politike (varnosti lastnikov pri dolgoročnem najemu, davčnih spodbud in gradnje javnih stanovanj) časovne omejitve povzročajo le gospodarsko škodo lokalnim prebivalcem, zmanjšujejo pobrano turistično takso in potiskajo dejavnost v sivo cono.

Namesto sodobne evropske regulacije v duhu Uredbe EU 2024/1028 (STR uredbe), ki temelji na preglednosti in točnih podatkih za premišljeno upravljanje prostora, je ZGos-1 občinam vsilil top in pravno sporen instrument časovnega omejevanja, katerega negativne posledice zdaj blažijo občinski sveti sami.

• Uporaba od 1. januarja 2027: Vsi sprejeti občinski odloki (oziroma avtomatska zakonska omejitev 60 dni v Ljubljani) se začnejo uporabljati s 1. 1. 2027 in veljajo za obdobje 2027–2028.

• Bodite pozorni na zaključne seje ta teden: V Cerkljah na Gorenjskem in Kranjski Gori občinski sveti odločajo v sredo, 21. oktobra 2026, v Bohinju pa v četrtek, 22. oktobra 2026.

• Preverite pravni položaj svoje nepremičnine: V občinah s coniranjem (Bled, Bohinj, Kranjska Gora) ter v Ankaranu in Ljubljani bomo v Združenju sobodajalcev natančno preučili sprejete akte z vidika ustavne in zakonske skladnosti ter možnosti pravnega varstva zaradi kršitev postopkovnih in prostorskih varovalk.

Ker se odloki, prostorske opredelitve con in postopkovne nepravilnosti od občine do občine močno razlikujejo, bomo v Združenju sobodajalcev v prihodnjih dneh objavili serijo poglobljenih prispevkov za vsako posamezno občino. V njih bomo predstavili natančne meje območij, analizo občinskih utemeljitev in konkretne usmeritve za lokalne ponudnike.

Ostanite povezani in podprite naša prizadevanja! Če še niste član Združenja sobodajalcev, se nam pridružite še danes, članek pa delite s kolegi sobodajalci v svojem kraju.