Ministrstvo za gospodarstvo Matjaža Hana je razkrilo omejitve, ki bodo doletele manjše sobodajalce. Pri nekaterih bodo nove ovire, če bodo sprejete, močno otežile razpolaganje z njihovimi nepremičninami, za glavo se lahko držijo tudi upokojenci, ki so z oddajanjem dela hiše nekoliko popravljali svoj standard oziroma ekonomski položaj. Gospodarsko ministrstvo je namreč z blagoslovom ministrstva za solidarno prihodnost dalo pri omejevanju oddajanja stanovanj in delov stanovanj prek Airbnbja in drugih kanalov skorajda absolutno oblast občinam. Te bodo lahko določile tudi, koliko dni v letu boste lahko oddajali svojo nepremičnino in celo koliko stanovanj bo za oddajanje na voljo v posameznem predelu mesta.
Celoten predlog novega zakona o gostinstvu, ki prinaša nove omejitve, boste lahko predvidoma preverili jutri, ko gre v javno obravnavo, kjer bo – tako minister za gospodarstvo Matjaž Han – do 15. junija. V državnem zboru pa naj bi ga, kot pravi, sprejeli še letos.
Kakšne so predlagane spremembe
Danes velja, da lahko svoje stanovanje ali hišo oddajate po poenostavljenem in z vidika plačila prispevkov cenejšem sistemu kot sobodajalec pet mesecev v letu. Oddajate lahko 15 postelj. Vpisani morate biti v register, po stanovanjskem zakoniku bi sicer potrebovali tudi 100-odstotno soglasje sosedov v bloku. Soglasja sosedov tudi niso pogoj, da se lahko vpišete v register in plačujete davke, torej da ne oddajate na črno. Dobiti 100-odstotno soglasje solastnikov je namreč misija nemogoče.
Nova predlagana pravila pa so:
- turistom boste lahko stanovanje oddajali samo 30 dni v letu. Razen če bo občina sama določila, da se lahko nepremičnine oddajajo dlje časa. Razlike bodo lahko tudi znotraj iste občine. Omejitev pet mesecev sicer odpade, občina bo lahko odločila, da lahko teoretično nepremičnino oddajate tudi vse leto. A vseeno: omenjena določba je bolj stroga kot do zdaj in strožja kot v evropskih velemestih in tudi prinaša veliko negotovosti. Namreč: občina lahko pusti samo omejitev 30 dni.
- neenotnost znotraj občine: občina bo določila merila, ki bodo veljala za celotno občino, lahko pa se bodo ta tudi razlikovala po predelih. Torej bo lahko načeloma določeno, koliko dovoljenj bo občina izdala po posameznih predelih znotraj iste občine, kar je potrdil tudi državni sekretar Matevž Frangež z razlago, da bo sicer moralo biti vse določeno v splošnem aktu. Tako se lahko zgodi, da bodo lahko občine omejitve določale prek neposrednega števila postelj ali stanovanj, namenjenih za kratkoročno oddajanje, ali pa bodo v posameznih predelih tako zelo zaostrile pogoje, da jim bo zadoščala le peščica. Vse to se marsikomu zdi sporno z vidika enakopravnosti in razpolaganja z lastnino;
- soglasje sosedov: potrebovali boste 75-odstotno soglasje lastnikov drugih stanovanj v bloku, vključno z mejaši. Brez soglasja sosedov vam občina ne bo dala svojega soglasja (to bo veljali tri leta od pridobitve soglasja sosedov). In brez soglasja občine se ne boste mogli vpisati v register. Ali to pomeni, da bo več oddajanja na črno, ne prek spletnih platform? Morda, bodo pa tudi nove prepreke. Čez predvidoma dve leti namreč na ravni EU prihaja nova omejitev: spletne platforme, tudi Airbnb s svojo evropsko poslovno enoto na Irskem, bodo lahko oglaševale le nastanitvene enote, ki bodo imele ustrezno identifikacijsko številko;
- omejitve tudi za oddajanje ene sobe, udarec za upokojence: enake omejitve bodo veljale tudi, če oddajate eno sobo s kopalnico v hiši ali stanovanju. S tem si je danes marsikdo nekoliko popravil standard, predvsem tudi upokojenci, ki so denimo del hiše ali svoje kmetije turistom oddajali čez poletne mesece. Po novem to marsikje ne bo več mogoče, za njih pa tudi ne pride v poštev, da bi odprli redni gostinsko nastanitveni posel prek s.p., saj bi tako izgubili del pokojnine, plačevali pa bi tudi višje prispevke. Danes so mesečni prispevki za sobodajalce 40 evrov na mesec, če je upokojenec sobodajalec, pa tudi ne izgubi pravice do polne pokojnine;
- omejeno število postelj: ta določba je ugodnejša od sedanje. Namreč, kot je razložil državni sekretar na ministrstvu za gospodarstvo Matevž Frangež, je število ležišč omejeno na enoto, ki jo oddajate, in ne na vaš status sobodajalca. V večstanovanjski stavbi boste na stanovanje lahko oddajali šest ležišč, v svoji hiši pa 15. Torej, če oddajate 10 stanovanj, je to 60 ležišč. Danes je splošna omejitev 15 postelj.
- Izjema: sprememba namembnosti nepremičnine in zakaj je to težava
Predlog Zakona o gostinstvu – v razpravo javnosti
So se pa na ministrstvu za gospodarstvo pohvalili, da so v novih predlogih poskrbeli tudi za tiste, ki po omenjenih omejitvah ne bi smeli oddajati turistom. To bodo lahko počeli vse dni v letu, a le, če bodo namembnost nepremičnine, ki jo oddajajo, spremenili v apartma. A to je vse prej kot lahko narediti, tudi če gre za samostojno hišo. Namreč:
- hiša mora stati na območju, kjer je po prostorskih načrtih občine dovoljena gostinsko nastanitvena dejavnost;
- ob spremembi namembnosti je treba imeti novo gradbeno dovoljenje.
- Če pa bi oddajali stanovanje v bloku oziroma večstanovanjski hiši, potrebujete še soglasje vseh sosedov.
Kaj pa oddajanje na črno?
Bo zaradi vse večjih omejitev tudi več oddajanja na črno? Verjetno lahko pričakujemo tudi kaj takega, čeprav je nadzor čedalje večji. Denimo tudi spletne platforme poročajo lokalnim davčnim upravam o najemodajalcih, davčne uprave EU pa si podatke o tem izmenjujejo.
Je pa dejstvo naslednje: manj ko se bo oddajalo, manj ko bo turistov, manj se bo zapravilo in manj davka bo plačanega.
Omejitve Airbnbja oziroma kratkoročnega oddajanja so predvsem voda na mlin klasičnim nastanitvenim ponudnikom, na primer hotelom, ki bi z omejitvami Airbnbja imeli manj tekmecev, čeprav gre za različno ponudbo in v določenem delu – ne pa celotnem – tudi za drugačne goste. Poleg tega bi Slovenija zaradi manj ponudbe izgubila nekatere goste, ki se enostavno bolje počutijo pri zasebnikih kot v hotelih.