PRIPOMBE NA PREDLOG ZAKONA O GOSTINJSTVU (ZGos-1), EVA:2024-2180-0015

by | Jun 17, 2024 | Obvestila, ZGos

Združenje sobodajalcev združuje veliko število lastnikov nepremičnin v Republiki Sloveniji, ki svoje nepremičnine ponujamo turistom in drugim iskalcem začasnih in dolgotrajnih namestitev in s tem skrbimo za obogatitev slovenske turistične ponudbe ter zagotavljamo razpršenost turistične dejavnosti v Sloveniji. Zakon o gostinstvu predstavlja temeljni zakon, ki urejajo dejavnost sobodajalstva v Sloveniji, zaradi česar predlog ZGos-1 neposredno ureja položaj naših članov. Ker predlog ZGos-1 ureja in vpliva na pravice in obveznosti sobodajalcev in lastnikov nepremičnin v Sloveniji, želimo aktivno sodelovati pri oblikovanju predloga ZGos-1 in s tem prispevati k uzakonitvi rešitev, ki bodo skladne z obstoječim nacionalnim pravnim redom in pravnim redom Evropske unije ter bodo obenem določale učinkovite in pravične ukrepe za izpolnitev legitimnih ciljev.

Po preučitvi predloga ZGos-1 ugotavljamo, da želi predlagatelj zakona v samem bistvu poseči in spremeniti dosedanji sistem ponujanja turističnih namestitev v Sloveniji, še posebej ponujanje kratkoročnih namestitev. Ukiniti želi je pojem sobodajalca in izenačiti vse ponudnike kratkotrajnih namestitev v stanovanjih in njihovih delih, ob tem pa za izvajanje te dejavnosti predpisati pogoje, ki jih velika večina sobodajalcev ne more izpolniti, nazadnje pa oddajanje v kratkotrajni najem omejiti še na 30 dni v koledarskem letu. Opisane ukrepe vsebujejo predvsem 6., 14. in 19. člen predloga ZGos-1, katerim namenjamo glavno pozornost v tem dokumentu.

Glede na številne nerazumne spremembe in novosti, ki so predlagane v predlogu ZGos-1, številna nasprotovanja med besedilom zakona in obrazložitvijo le-tega (Priloga 3 k predlogu ZGos-1) in pomanjkanje analiz in študij, ki bi na realnih in preverljivih podatkih utemeljevale oziroma upravičevale tako drastično poseganje v pravni in dejanski položaj sobodajalcev, predlagamo, da ministrstvo predlog ZGos-1 ponovno vzame v obravnavo in ga ob upoštevanju teh pripomb ustrezno spremeni. Prav tako predlagamo, da ministrstvo v skladu z obljubo državnega sekretarja, g. Matevža Frangeža, pri pripravi posodobljenega osnutke predloga ZGos-1 sodeluje z našim združenjem in nam omogoči, da ministrstvu predstavimo realne in preverljive podatke ter predlagamo rešitve, ki bodo pravičneje in pravilneje urejale dejavnost sobodajalstva kot enega temeljnih in nepogrešljivih stebrov razpršene in butične turistične nastanitvene ponudbe v Sloveniji.

Zato pozivamo ministrstvo, da po preučitvi pripomb Združenja sobodajalcev organizira srečanje, na katerem bomo lahko predstavili naša stališča in argumente, podprte s preverljivimi podatki in analizami, ter aktivno sodelovali pri pripravi rešitev, ki bodo v korist slovenskemu turizmu in gospodarstvu in ki bodo obenem zasledovali tudi socialne in okoljske vidike turističnega razvoja Slovenije.

  1. PRIPOMBE NA 6. ČLEN V POVEZAVI Z 19. ČLENOM PREDLOGA ZGos-1
  1. Vsebina sporne določbe

6. člen predloga ZGos-1 določa pogoje za opravljanje gostinstva, ki jih mora izvajalec gostinske dejavnosti izpolnjevati poleg drugih pogojev, ki izhajajo iz predloga ZGos-1. Te pogoje bo podrobneje določil minister, pristojen za gostinstvo. Tretji odstavek določa, da mora izvajalec gostinske dejavnosti izpolnjevati tudi pogoje, ki jih predpisujejo drugi predpisi, in sicer predpise o graditvi objektov (pridobiti uporabno dovoljenje objekta glede namen uporabe gostinstvo), predpise s področja kmetijstva (za opravljanje dopolnilne dejavnosti turizem na kmetiji), predpise, ki urejajo področje varnost živil in predpise s področja varstva pri delu. Nadalje četrti odstavek 6. člena določa, da ne glede na prvo alinejo tretjega odstavka (tj. pogoj pridobitve uporabnega dovoljenja glede na namen uporabe gostinstvo) in ne glede na določbe predpisov, ki urejajo graditev objektov, mora izvajalec gostinske dejavnosti v primeru oddajanja v kratkotrajni najem ali oddajanja prostora za drug namen v najem, imeti pridobljeno uporabno dovoljenje za prvotni namen uporabe (stanovanjski, drug namen, ki ni gostinstvo), če predpisi o graditvi objektov zahtevajo uporabno dovoljenje.

Osmi in deveti odstavek 19. člena predloga ZGos-1 določata, da mora ponudnik kratkotrajnega najema za opravljanje kratkoročnega oddajanja nastanitve gostom v posameznem stanovanju predhodno pridobiti soglasje občine, pri čemer mora v vlogi za izdajo soglasja občine za oddajanje v kratkotrajni najem za posamezno stanovanje ali njegov del priložiti (med drugim) uporabno dovoljenje ali drug dokument po predpisih, ki urejajo graditev objektov, ki izkazujejo, da gre za stanovanje.

  1. Pripombe na obravnavano določbo

Uvodoma je potrebno ugotoviti, da Gradbeni zakon (v nadaljevanju: GZ-1) v 8. členu določa, da je treba za začetek uporabe objekta, za katerega je predpisana pridobitev gradbenega dovoljenja, imeti uporabno dovoljenje, razen za nezahtevni objekt, in da je objekte treba uporabljati v skladu z gradbenim in uporabnim dovoljenjem. Nepremičnine, ki jih oddajajo sobodajalci, so enostanovanjske stavbe, dvostanovanjske stavbe ali večstanovanjske stavbe, ki po gradbenih predpisih o klasifikaciji objektov spadajo praviloma med manj zahtevne objekte.[1] Iz tega sledi, da  6. člen predloga ZGos-1 predpisuje, da morajo vsi gostinski objekti imeti uporabno dovoljenje in da morajo uporabno dovoljenje imeti tudi nepremičnine, v katerih se vrši oddajanje nepremičnine v kratkotrajni najem.

Uporabno dovoljenje za manj zahtevne stanovanjske objekte je uvedel šele Gradbeni zakon iz leta 2018. Pred tem za enostanovanjske stavbe in za prostore, ki se jim je spremenila namembnost iz stanovanjske v poslovno dejavnost in obratno na podlagi gradbenega dovoljenja, ni bilo potrebno pridobiti uporabnega dovoljenja. Poleg tega je bila večina stavb v Sloveniji zgrajenih še v času bivše države Jugoslavije, ko so bili standardi glede predpisov kot tudi upoštevanja le-teh neprimerljivi s standardi, ki veljajo od leta 2018 dalje, ko je bilo uvedeno uporabno dovoljenje za vse zahtevne in manj zahtevne objekte. Zahteva glede pridobitve uporabnega dovoljenja za izvajanje nastanitvene dejavnosti in za izvajanje kratkotrajnih najemov v stanovanjskih stavbah je ob upoštevanju preteklih predpisov in dejanskega stanja na področju urejenosti gradbene dokumentacije za stavbe povsem nerazumna in bo povzročila, da velika večina sobodajalcev, ki oddajajo v kratkoročni najem nepremičnine, zgrajene pred letom 2018, ne bo mogla več opravljati niti nastanitvene dejavnosti niti storitve oddajanja v kratkotrajni najem. Predlagatelj zakona očitno izhaja iz predpostavke, da so vse stavbe oziroma stanovanja, v katerih se izvaja nastanitvena dejavnost ali se oddajajo v kratkotrajni najem, pridobila uporabno dovoljenje, čeprav ga pretekli predpisi bodisi niso zahtevali (npr. za enostanovanjske stavbe) ali pa na pridobitev uporabnega dovoljenja niso vezali nobene pravne posledice (kot npr. pridobitev hišne številke, kot je to urejeno v sedanjem GZ-1), zaradi česar  uporabnega dovoljenja investitorji v praksi niso pridobivali, četudi je bila stavba zgrajena v skladu z gradbenim dovoljenjem.

Ob dejstvu, da je bilo po podatkih SURS kar 80% stanovanj zgrajenih v času pred letom 1990[2], ki iz zgoraj pojasnjenih razlogov uporabnega dovoljenja nimajo (pogosto ga niti niso potrebovale za njihovo prvotno namembnost, tj. stanovanjsko namembnost), bo zahteva za pridobitev oziroma predložitev uporabnih dovoljenj za vse stavbe oziroma stanovanja, v katerih se izvaja nastanitvena dejavnost ali kratkotrajni najem, postavila lastnike stavb in stanovanj pred nepremostljivo oviro. Namreč, pridobivanje uporabnega dovoljenja še manj pa spreminjanje namembnosti stavb ob veljavnih gradbenih predpisih in upravnih postopkih ni izvedljivo  s pravnega kot tudi dejanskega vidika.

Gradbeni predpisi pridobivanje uporabnega dovoljenja v teoriji sicer omogočajo, a v praksi se vsi tovrstni postopki, ki se nanašajo na obstoječe objekte, izkažejo za izjemno finančno zahtevne, dolgotrajne in pogosto brez pozitivnega izplena. Pogosto dejavniki, na katere lastnik nima nobenega vpliva, preprečijo pridobitev uporabnega dovoljenja za že obstoječe objekte (kot npr. potreba po pridobitvi spremenjenega gradbenega dovoljenja, ki je pogojeno s pridobitvijo 100% soglasja solastnikov oziroma etažnih lastnikov; neskladnost s (spremenjenimi) prostorskimi akti občine….).

Še toliko bolj pa zgoraj navedeno velja za spremembo namembnosti objekta, za kar je skladno z 4. členom GZ-1 potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje. Po predlogu ZGos-1 bo moral namreč izvajalec namestitvene dejavnosti, ki bo želel oddajati svojo nepremičnino več kot 30 dni na leto, spremeniti namembnost stavbe v gostinsko, kar pa je za starejše objekte z vidika veljavnih predpisov v večini primerov  neizvedljivo.  Pri pridobivanju uporabnega dovoljenja in spremembi namembnosti objektov gre torej za izjemno zahtevna vprašanja, ki lastnikom pogosto onemogočajo pridobitve uporabnega dovoljenja oziroma predhodno pridobitev novega gradbenega dovoljenja, poleg tega pa so povezana z velikimi finančnimi vložki (po ocenah strokovnjakov minimalno 15 tisoč EUR) in dolgotrajnimi upravnimi postopki.

V devetem odstavku 19. člena predloga ZGos-1 je uporabno dovoljenje določeno kot obvezna priloga k vlogi za pridobitev soglasja občine za opravljanje kratkoročnega oddajanja nastanitev v najem. Določba resda kot alternativno možnost omenja »drug dokument po predpisih, ki urejajo graditev objektov, ki izkazujejo, da gre za stanovanje«, pri čemer pa ni jasno, za kateri drug dokument naj bi v tem primeru sploh šlo. Ob dejstvu, da GZ-1 pozna uporabno dovoljenje, in da je le-to tudi izrecno zahtevano v 6. členu predloga ZGos-1, pa bo predložitev uporabnega dovoljenja pomembno (odločilno) tudi pri pridobivanju soglasja občine.

Pridobivanje uporabnih dovoljenj za novogradnje, pri katerih je dokumentacija že pripravljena in urejena, v praksi traja vsaj nekaj mesecev. Če bo predlog ZGos-1 sprejet, bodo morali lastniki stavb in stanovanj, ki bi jih želeli oddajati v kratkotrajni najem, pripraviti dokumentacijo, pridobiti potrebna soglasja in vložiti vlogo na upravno enoto za pridobitev uporabnega dovoljenja, v mnogih primerih pa tudi vlogo za spremembo namembnosti in spremembo gradbenega dovoljenja. To bo povzročilo bistveno povečanje pripada zadev na upravnih enotah, kar bo že ob trenutnem trajanju tovrstnih postopkov povzročilo, da lastniki ne bodo mogli pridobiti zahtevanih dovoljenj vsaj eno leto (najverjetneje pa bi lahko govorili celo o večletnem obdobju). Za veliko večino pa se bo tovrstni postopek iz zgoraj predstavljenih razlogov v vsakem primeru končal z negativno odločbo, saj ne bodo uspeli zagotoviti vse potrebne dokumentacije, ki jo GZ-1 zahteva za izdajo uporabnega dovoljenja. 

Pogojevanje izvajanja storitve kratkoročnega oddajanja v najem s predložitvijo dokumentacije o skladnosti gradnje po (današnjih) gradbenih predpisih je neprimeren ukrep, ki bo povzročil dejansko prepoved izvajanja dejavnosti za večino sobodajalcev. Neprimerno je, da se s predpisom, ki ureja gostinstvo, poskuša urejati (tudi) neurejeno stanje na gradbenem področju in da se ob tem pri določanju pogojev za izvajanje namestitvene dejavnosti in oddajanja nepremičnin v kratkotrajni najem izhaja iz predpostavke, da je gradbena dokumentacije v Sloveniji urejena in lastnikom ne bo težko (oziroma nemogoče) predložiti zahtevane dokumentacije. Obravnavani pogoj je zato ob zavedanju zatečenega neurejenega stanja na področju urejanja prostora, ki je posledica zgodovinske neurejenosti predpisov in nedoslednosti njihovega izvajanja, mogoče razumeti tudi kot načrtno umeščanje neizvedljivih pogojev v predlog ZGos-1, s čimer bi se sobodajalcem onemogočilo oddajanje nepremičnin v kratkotrajne najeme.

  1. Predlog spremembe 6. člena

Glede na predhodno navedeno predlagamo, da:

  • se iz predloga ZGos-1 črta prva alineja tretjega odstavka 6. člena in
  • se četrti odstavek 6. člena spremeni tako, da se glasi:

»Ne glede na določbe predpisov, ki urejajo graditev objektov, sme izvajalec gostinske dejavnosti v primeru oddajanja v kratkotrajni najem ali oddajanja prostora za drug namen v najem izvajati oddajanje stanovanja ali sobe v enostanovanjskih, dvostanovanjskih ali večstanovanjskih stavbah v kratkotrajni najem in oddajanje prostorov za drug namen v stavbah oziroma prostorih, katerih namembnost ni stavba za kratkotrajno nastanitev ali druga oblika gostinstva, temveč imajo namembnost stanovanjske stavbe ali drug namen, ki ni gostinstvo.«   

  • PRIPOMBE NA 14. ČLEN PREDLOGA ZGos-1.
  • Vsebina sporne določbe

Predlog ZGos-1 v 14. členu določa, da je nastanitveni prostor nastanitveni obrat ali drug prostor oziroma objekt, kjer se lahko izvaja nastanitvena dejavnost v skladu s tem zakonom. V naslednjih odstavkih določa vrste nastanitvenega obrata. V četrtem odstavku določa, da se nastanitvena dejavnost lahko opravlja tudi v stanovanju v okviru kratkotrajnega najema ali v določenih vrstah prostora za drug namen, če tako določi občina.

  • Pripombe na obravnavano določbo

Predlog ZGos-1 v četrtem odstavku 14. člena dovoljuje izvajanje dejavnosti oddajanja v kratkotrajni najem v stanovanju. Stanovanje je po definiciji predloga ZGos-1 funkcionalna celota prostorov, namenjenih za trajno bivanje v skladu z gradbenim oziroma uporabnim dovoljenjem, kot ga določajo predpisi o graditvi objektov, ki se lahko nahaja v enostanovanjskih, dvostanovanjskih ali več stanovanjskih stavbah.

Predlog ZGos-1 ne ureja oddajanja sob v kratkotrajni najem. Soba (s kopalnico) ne ustreza pojmu »stanovanje«, kot je definirano v 12. alineji 2. člena predloga ZGos-1, saj ne gre za funkcionalno celoto prostorov, namenjenih za trajno bivanje. Kadar soba ni sestavni del stanovanja, se oddajanje sob ne more razumeti niti v okviru opravljanja nastanitvene dejavnosti v delu stanovanja. Ker predlog ZGos-1 v 14. členu izrecno našteva nastanitvene objekte, v katerih je dovoljeno izvajati nastanitveno dejavnost, med njimi pa ni sob, se postavlja vprašanje, ali predlog ZGos-1 prepoveduje izvajanje nastanitvenih dejavnosti v tradicionalni obliki sobodajalstva, tj. v sobah.  

Ker gre pri oddajanju v najem sob za tradicionalen primer delitvene ekonomije, je potrebno v predlog ZGos-1 dodati določbe, ki bodo omogočale izvajanje nastanitvene dejavnosti v sobah.

  • Predlog spremembe 14. člena

Predlagamo, da se v 14. člen predloga ZGos-1 doda nov šesti odstavek, ki se glasi:

»(6) Nastanitvena dejavnost se lahko opravlja tudi v sobah (s kopalnico ali s skupno kopalnico).«

  • PRIPOMBE NA 19. ČLEN PREDLOGA ZGos-1
  • Vsebina sporne določbe

19. člen predloga ZGos-1 določa posebne pogoje za oddajanje v kratkotrajni najem. Med drugim določa:

  • da se v posameznem stanovanju v enostanovanjski stavbi ali dvostanovanjski stavbi lahko nudi največ 15 ležišč in da se v posameznem stanovanju v večstanovanjski stavbi lahko nudi največ 6 ležišč;
  • oddajanje v kratkotrajni najem se opravlja s soglasjem lastnika stanovanja in na podlagi in pod pogoji soglasja občine;
  • ponudnik kratkotrajnega najema za oddajanje stanovanja v večstanovanjski stavbi mora pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, vključujoč soglasja vseh etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi, tla ali stropi mejijo z njegovo stanovanjsko enoto; 
  • posamezno stanovanje se, ne glede na to, ali se oddaja kot celota ali del, lahko oddaja v kratkotrajni najem do 30 dni v koledarskem letu, razen če je občina za območje, na katerem se stanovanje nahaja, s splošnim aktom določila višje dovoljeno število dni oddajanja v kratkotrajni najem v koledarskem letu v posameznem stanovanju. Tak akt sprejme občina upoštevajoč dopustnost nastanitvene dejavnosti v stanovanjih na posameznem območju občine glede na veljavne občinske prostorske akte in/ali analizo sprejemljivih sprememb, ki vključuje oceno učinkov sprememb v kvantiteti in kvaliteti gostov in drugih turističnih obiskovalcev v občini na nadaljnji turistični, gospodarski in splošni razvoj občine in posameznega območja z okoljskega, družbeno-kulturnega in ekonomskega vidika, še posebej na dostopnost stanovanj za prebivanje v občini, na zmožnosti komunalne oskrbe prebivalcev, gostov in drugih obiskovalcev in na zmožnosti zagotovitve javne infrastrukture (ceste, parkirišča, ipd.).
  • ponudnik kratkotrajnega najema mora za opravljanje kratkoročnega oddajanja nastanitve gostom v posameznem stanovanju predhodno pridobiti soglasje občine.
  • v vlogi za izdajo soglasja občine za oddajanje v kratkotrajni najem za posamezno stanovanje ali njegov del se navede oziroma priloži (med drugim) uporabno dovoljenje ali drug dokument po predpisih, ki urejajo graditev objektov, ki izkazuje, da gre za stanovanje, in pisno soglasje vseh lastnikov stanovanja, da se strinjajo, da se stanovanje uporablja tudi v namen oddajanja v kratkotrajni najem oziroma če se stanovanje nahaja v večstanovanjski stavbi, pisno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo solastniški delež večstanovanjske stavbe kot ga določa zakon, ki ureja lastninskopravna razmerja in upravljanje v večstanovanjskih stavbah oziroma kot ga določa četrti odstavek tega člena v primeru ponudnika kratkotrajnega najema, ki je fizična oseba, pri čemer najstarejše soglasje etažnega lastnika ni starejše od treh mesecev.
  • pristojni organ občine izda ponudniku kratkotrajnega najema soglasje za oddajanje v kratkotrajni najem za posamezno stanovanje ali njegov del v 60 dneh, ko je ponudnik kratkotrajnega najem vlogi priložil vse podatke in dokazila, s trajanjem 3 leta.
  • Pripombe na obravnavano določbo

Iz zgoraj povzete določbe 19. člena predloga ZGos-1 izhaja, da vsebuje nekatere izjemno stroge pogoje in omejitve, ki znatno posegajo v pravni in dejanski položaj sobodajalcev v zvezi z izvajanjem storitve oddajanja stanovanj ali sob v kratkotrajni najem. Gre predvsem za omejitve:

  • da je potrebno za oddajanje v kratkotrajni najem stanovanja v večstanovanjski stavbi pridobiti soglasje solastnikov, ki imajo več kot 75% solastniški delež, vključno s soglasji vseh sosednjih posameznih delov, pri čemer je soglasje potrebno pridobiti vsaka 3 leta in ob vložitvi vloge za soglasje občine soglasja etažnih lastnikov ne smejo biti starejša od treh mesecev,
  • da je posamezno stanovanje ali njegov del dovoljeno oddajati v kratkotrajni najem do 30 dni v koledarskem letu;
  • obveznost predhodne pridobitve soglasja občine za oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem, ki je pogojeno s pridobitvijo uporabnega dovoljenja in soglasja solastnikov v večstanovanjski stavbi;
  • omejitev števila ležišč v posameznem stanovanju na 15 ležišč v eno/dvostanovanjskih stavbah in 6 ležišč v večstanovanjskih stavbah.

Opisane omejitve je potrebno presojati s pravnega in dejanskega vidika.

  •  Pravni vidik omejitev iz 19. člena predloga ZGos-1

Najprej je potrebno ugotoviti, da zgoraj navedeni pogoji in omejitve za izvajanje storitev kratkotrajnega oddajanja v najem stanovanja ali njenega dela posegajo v ustavno zagotovljene pravice, in sicer pravico do zasebne lastnine (33 in 67. člen Ustave RS) in pravico do svobodne gospodarske pobude (74. člen Ustave RS). Omenjene omejitve posegajo tudi v temeljno svoboščino enotnega trga EU, tj.  svobodo opravljanja storitev, ki jo opredeljuje pravo EU, konkretno 56. člen Pogodbe o delovanju Evropske unije in Direktiva 2006/123/ES Evropskega parlamenta in Sveta z dne 12. decembra 2006 o storitvah na notranjem trgu (v nadaljevanju: Storitvena direktiva). Predlagane ukrepe moramo torej v prvem koraku presojati s teh dveh pravnih vidikov.

  • Neskladnost predlaganih ukrepov s pravom Evropske unije

Pri izvajanju presoje skladnosti predlaganih ukrepov s pravom Evropske unije je potrebno izpostaviti, da je Sodišče Evropske unije že odločilo, da kratkoročne oddaje bivalnih prostorov v najem za plačilo prehodnim strankam, ki na tem naslovu ne prijavijo stalnega prebivališča, predstavlja storitev kot jo določa Storitvena direktiva.[3] Posledično predlog ZGos-1 s svojimi ukrepi posega na raven prava EU. Nacionalni predpisi, s katerimi država članica omejuje izvajanje kratkotrajnega oddajanja nepremičnin v najem, vplivajo na svobodo opravljanja storitev na notranjem trgu Evropske unije (npr. če je lastnik stanovanja v Sloveniji državljan druge države članice EU in želi izvajati storitev oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem; če slovenski državljan ponuja storitev kratkotrajnega najema stanovanja državljanu druge države članice EU).

Skladno z 9. členom Storitvene direktive države članice začetka opravljanja ali opravljanje storitvene dejavnosti ne pogojujejo s sistemom dovoljenj, razen če so izpolnjeni naslednji pogoji:

  1. sistem dovoljenj zadevnega ponudnika ne diskriminira;
  2. potreba po sistemu dovoljenj je utemeljena s pomembnimi razlogi, ki se nanašajo na javni interes;
  3. zastavljenega cilja ni mogoče doseči z manj omejevalnim ukrepom, zlasti ker bi bil naknadni pregled prepozen, da bi bil lahko resnično učinkovit.

Skladno z 10. členom Storitvene direktive sistemi dovoljenj temeljijo na merilih, ki pristojnim organom preprečujejo, da bi samovoljno izvrševali pooblastilo za ocenjevanje. Takšna merila morajo biti:

  1. nediskriminatorna,
  2. objektivno utemeljena s pomembnimi razlogi, ki se nanašajo na javni interes,
  3. sorazmerna s ciljem navedenega javnega pomena,
  4. jasna in nedvoumna,
  5. objektivna,
  6. vnaprej objavljena,
  7. pregledna in dostopna.

Gre za smiselno enake pogoje, kot jih je v svoji sodni praksi vzpostavilo tudi že Sodišče EU, ki zahteva, da se ukrepi uporabljajo nediskriminatorno, da jih upravičujejo nujni razlogi v splošnem interesu, da so primerni za zagotovitev cilja, ki ga zasledujejo, in da ne presegajo tega, kar je nujno potrebno za uresničitev tega cilja.[4]

Z vidika Storitvene direktivne in sodne prakse Sodišča EU je državam članicam dopustno sprejeti posamezne ukrepe, s katerimi omejijo evropske svoboščine, pri čemer pa morajo ti ukrepi izpolnjevati pogoje, ki jih nalaga pravo EU. Sodišče EU je v zadevi Cali Apartments že presodilo, da je v občinah, v katerih je podana posebej izrazita napetost glede najemnin, dopustno za nekatere dejavnosti kratkotrajnega oddajanja opremljenih bivalnih prostorov v najem predpisati sistem predhodnega dovoljenja, saj se s tem lahko zasleduje javni interes odpravljanja pomanjkanja stanovanj za dolgotrajno oddajanje po dostopnih cenah[5].

A ob tem je treba opozoriti, da rešitve, ki jih ponuja predlog ZGos-1, niso niti približno usklajene z omejitvami, ki jih je Sodišče EU tretiralo kot primerne, nujne in sorazmerne za izvajanje bistveno manj intenzivnih omejitev. Omejitve, ki jih vsebuje predlog ZGos-1, poleg predhodnega dovoljenja občine predvidevajo tudi generalno prepoved opravljanja te dejavnosti za več kot 30 dni v letu za celotno Slovenijo, nato pa so dopuščene izjeme, ki naj jih določijo posamezne občine skladno z njihovimi prostorskimi akti in analizami. Poleg predlog ZGos-1 določa v praksi neizvedljive pogoje za pridobitev dovoljenja/soglasja občine za opravljanje te dejavnosti (uporabno dovoljenje, soglasja etažnih lastnikov).

Iz predloga ZGos-1 gre razumeti, da je predlagatelj sporne omejitve utemeljeval na (tudi sicer vprašljivih) podatkih, ki se tičejo strategije razvoja turizma v Sloveniji, ne pa na reševanju stanovanjske problematike, ki jo kot legitimni cilj opredeljuje Sodišče EU v navedeni sodbi. Predlagatelj reševanje stanovanjskega problema v podpornem gradivu k predlogu ZGos-1 omeni le na 5. strani Priloge 3, sicer pa se s tem vprašanjem podrobneje ne ukvarja in ga tudi ne analizira.

Iz predloga ZGos-1 ni razvidno, da bi bila narejena na preverljivih podatkih in metodologijah utemeljena analiza trga, ki bi izkazovala posebej izrazito napetost glede najemnin bodisi v posameznih občinah, ki jih predlog ZGos-1 omenja (Ljubljana, Koper, Piran, Bled, Kranjska Gora) ali na ravni celotne države. Predlog ZGos-1 torej ne temelji na konkretnih podatkih, izračunih in analizah, temveč na ugibanju o tem, kaj naj bi predlagane rešitve v praksi prinesle na področju turistične dejavnosti v Sloveniji, ob tem pa se je v predlog ZGos-1 vpisala prepoved oziroma drastična omejitev oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem kar za celotno državo. Tako splošen in dokazno nepodprt ukrep predstavlja prekomeren poseg v obravnavano svoboščino. Poleg tega se utemeljeno postavlja tudi vprašanje primernosti ukrepa, saj iz predloga zakona ni mogoče razbrati, če in v kolikšnem delu naj bi izvajanje predlaganih omejitev sploh rešila stanovanjski problem na najemniškem trgu ali prispevala k ciljem, ki jih predlog ZGos-1 navaja na področju turistične dejavnosti.

Za uvajanje ukrepov na tem področju bi moral predlagatelj zakona izvesti analize in ugotoviti konkretna področja oz. občine, v katerih je zaznati posebej izrazito napetost glede najemnin, nato pa predlagati posamezne, omejene, nujne in sorazmerne ukrepe, s katerimi bi se stanje v predvidljivi meri izboljšalo. Npr. tako, da bi morebitne ukrepe omejil na občine in na vrste stanovanj, za katere je ugotovljena izrazita nedostopnost stanovanj zaradi previsokih najemnin, ki so posledica kratkoročnih najemov. Določitev splošnih prepovedi in ob tem enačenje vseh vrst stanovanj in nerazlikovanje pojmov kot so oddajanje stanovanj in oddajanje sob v kratkotrajne najeme ipd. je treba razumeti kot prekomeren ukrep.

Predlog zakona torej ne upošteva pogoja, ki ga je določilo Sodišče EU, in sicer da je ukrepe mogoče določiti za tista območja (občine oziroma dele občine) in za tiste primere, v katerih je napetost glede najemnin posebej izrazita. Še več, predlagatelj zakona se sploh ni ukvarjal s pogoji (tj. obstojem izrazite napetosti glede najemnin za dolgoročno oddajanje stanovanj v najem), ki jih je Sodišče EU označilo kot primerne za določanje bistveno manj omejujočih ukrepov glede kratkotrajnega oddajanja stanovanj v najem (tj. glede predpisovanja predhodnega dovoljenja občine za nove izvajalce oddajanja stanovanj v kratkoročni najem). Ni izvedel testa skladnosti predlaganih ukrepov s pogoji, ki jih določa pravu EU.

Predlagatelj je v svojem pripravljalnem gradivu k predlogu ZGos-1 napačno/nepopolno izvedel oceno prilagojenosti predlagane ureditve pravu Evropske unije (točka 5. na strani 12 Priloge 3 k gradivu), saj ocene skladnosti ni izvedel ob upoštevanju Storitvene direktive in sodne prakse Sodišča EU na tem področju. Posledično je podporna dokumentacija, ki jo mora predlagatelj zakona pripraviti v skladu s Poslovnikom državnega zbora, neustrezna in nepopolna in predlog zakona tudi v tem pogledu ni primeren za nadaljnjo obravnavo. 

Po vsebini je predlagane ukrepe potrebno razumeti kot tehnične ukrepe za omejevanje svobode opravljanja storitev, kar pomeni, da jih je potrebno prijaviti pri Evropski komisiji v skladu z Direktivo (EU) 2015/1535 evropskega parlamenta in sveta z dne 9. septembra 2015 o določitvi postopka za zbiranje informacij na področju tehničnih predpisov in pravil za storitve informacijske družbe, in sicer v bazo TRIS. Sprašujemo se, ali je ministrstvo predvidelo tovrstno prijavo v bazo TRIS pri Evropski Komisiji?

  • Neskladnost predlaganih ukrepov z Ustavo Republike Slovenije

Drugi vidik predloga ZGos-1, ki ga je potrebno izpostaviti, je ustavnopravni vidik. Kot smo že ugotovili, predstavljajo ukrepi iz predloga zakona poseg (in ne zgolj način uresničevanja) v najmanj dve ustavni pravici lastnikov stanovanj, in sicer v pravico do zasebne lastnine (33 in 67 člen Ustave RS) in pa svobodno gospodarsko pobudo (74. člen ustave RS).

Skladno s ustavno sodno prakso[6] se sme v ustavne pravice posameznikov posegati, če je za to izpolnjen ti. test sorazmernosti v širšem pomenu. Gre za tristopenjski test za izvedbo ocene dopustnosti poseganja v človekove pravice posameznika. Skladno s tem testom mora biti ukrep:

  • nujen za dosego zasledovanega cilja (cilja ni mogoče doseči brez posega ali s kakšnim drugim posegom, ki bi bil po svoji naravi blažji),
  • primeren za dosego zasledovanega cilja (ali je cilj sploh mogoče doseči s predlaganimi ukrepi)
  • sorazmeren z vrednostjo zasledovanega cilja (ti. test sorazmernosti v ožjem pomenu; presoja, ali je teža posledic ukrepa v prizadeto človekovo pravico proporcionalna vrednosti zasledovanega cilja oziroma koristim, ki bodo zaradi posega nastale).

Predlagatelj zakona ne predstavi nobene pregledne analize, ki bi v posameznih občinah ali celotni Sloveniji izkazovala korelacijo med številom stanovanj in nočitev v obliki kratkoročnih najemov, ki jih želi predlagatelj zakona s predlaganimi ukrepi bistveno omejiti, in številom »butičnih« nastanitev (karkoli naj bi to že pomenilo) ter številom stanovanj za dolgoročni najem in višino najemnin v istem časovnem obdobju. Posledično ni mogoče z gotovostjo niti z večjo verjetnostjo potrditi primernosti predlaganih ukrepov.  Ravno obratno, iz preteklih izkušenj gre pričakovati, da bo postavitev prestrogih (nemogočih) pogojev za izvajanje storitve oddajanja nepremičnin v kratkotrajni najem povzročila povečanje števila nepremičnin, ki jih bodo lastniki oddajali v kratkoročni najem brez prijave pristojnim organom in plačila davkov (siva ekonomija).

Na področju oddajanja nepremičnin v kratkotrajni najem se je v preteklih desetih letih obseg sive ekonomije drastično znižal, kar je bil rezultat dolgotrajnih prizadevanj davčnih organov in tudi ministrstva. Z določitvijo prestrogih, celo nemogočih pogojev za zakonito izvajanje te dejavnosti, je pričakovati, da bo obseg sive ekonomije ponovno močno porastel.

Vprašljiva je vzročna zveza med zmanjšanjem števila stanovanj za kratkoročne najeme in povečanjem števila stanovanj za dolgoročne najeme ter znižanjem najemnin. Četudi pa bi vsa stanovanja prešla iz kratkoročnih v dolgoročne najeme, kar seveda ni realno pričakovati, bi to imelo zgolj minimalen (zanemarljiv) vpliv na trg dolgoročnih najemov stanovanj. Po dostopnih podatkih število stanovanj, ki se oddajajo za kratkoročne najeme, predstavlja zgolj manjši delež vseh stanovanj.[7]Slednje se potrjuje tudi iz podatkov SURS-a in podatkov Mestne občine Ljubljana. V Ljubljani je bilo v letu 2021 več kot 129 tisoč stanovanj[8], število stanovanj in drugih enot, namenjenih turističnemu oddajanju za kratkotrajno oddajanje (razen hotelov in hostlov), pa je v letu 2023 znašalo 2.482.[9] To pomeni, da je delež stanovanj, ki se v Ljubljani oddajajo za turistične namene, dejansko zgolj 1,9%. Jasno torej je, da z ukinitvijo turističnega oddajanja stanovanj v najem ne bo dosežen cilj, ki ga zasleduje predlog ZGos-1, saj gre za zanemarljiv delež.

Predlagani ukrepi (pridobivanje soglasja etažnih lastnikov, uporabnega dovoljenja, omejevanje oddajanja v kratkotrajni najem na 30 dni v letu) bodo večjemu delu etažnih lastnikov stanovanj v večstanovanjskih stavbah dejansko onemogočili oddajanje stanovanja v kratkoročni najem.

Pridobitev 75% soglasja etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi je v praksi zelo težko izvedljiva, pogosto pa celo ni izvedljiva. Gre za nemogoč pogoj, ki ne prestane testa nujnosti ukrepa. Enako velja, kot že predhodno pojasnjeno, za ukrep pridobitve uporabnega dovoljenja. Poleg tega so v 19. členu predloga ZGos-1 uporabno dovoljenje in soglasja solastnikov oziroma etažnih lastnikov določeni kot obvezna priloga k vlogi za pridobitev dovoljenja občine za izvajanje storitve oddajanja stanovanja ali njegovega dela v kratkoročni najem. To pomeni, da lastnik stanovanja ne more zakonito izvajati te storitve brez da predhodno pridobi uporabno dovoljenje in soglasja solastnikov oziroma etažnih lastnikov stavbe. Nadalje pa predlog ZGos-1 še določa, da soglasja solastnikov oziroma etažnih lastnikov ne smejo biti starejša od treh mesecev in da dovoljenje velja zgolj 3 leta, kar pomeni, da bo moral lastnik soglasja solastnikov oziroma etažnih lastnikov pridobivati vsaka 3 leta in da bo moral vsa soglasja pridobiti v zgolj treh mesecih, kar se ponovno izkaže kot nemogoč pogoj (npr. zaradi daljše odsotnosti lastnikov, smrti lastnikov in postopkov dedovanja, neaktivnosti etažnih lastnikov na sejah stanovanjskih svetov in zborov lastnikov….). Vse to pa še dodatno kaže na to, da predvideni ukrepi ne izpolnjujejo pogoja nujnosti. Slednje se potrjuje tudi iz gradiva k predlogu ZGos-1 (Priloga 3, str. 14), v katerem je predlagatelj zakona navedel, da je bilo na primeru Dunaja potrjeno s strani predstavnikov mestne uprave, da je implementacija tega ukrepa (tj. pridobivanje soglasij etažnih lastnikov) v praksi izjemno težavna. Predlog ZGos-1 pa kljub temu določa 75% soglasje lastnikov večstanovanjskih stavb, ki ga (za razliko od Dunaja!) celo predpiše kot obvezno prilogo za pridobitev dovoljenja občine za oddajanje stanovanja v najem. Znižanje zahtevanega soglasja etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi iz 100% na 75% pri tem ne igra bistvene olajševalne okoliščine.

S predpisovanjem obveznega soglasja solastnikov oziroma etažnih lastnikov se lastnike stanovanj postavlja v brezupen položaj, ko bo uporaba njihovega stanovanja za kratkoročno oddajanje v najem odvisna od kapric, želja, zamer in drugih trenutnih osebnih nagnjenj vsakokratnih solastnikov oziroma etažnih lastnikov stavbe. Zagotovitev varstva pravic lastnikov oz. uporabnikov ostalih stanovanj v stavbi in mirnega sobivanja uporabnikov v stavbi je mogoče doseči z bistveno milejšimi ukrepi, ki vnaprej ne povzročajo poseganja v lastninsko pravico lastnikov stanovanj, ki želijo svoja stanovanja oddajati v kratkoročni najem. Lastniki etažnih delov so namreč pred prekomernimi posegi v njihovo posest in lastninsko pravico varovani že po splošnih pravilih, ki urejajo stvarnopravna in obligacijskopravna razmerja med solastniki stavb, saj imajo na voljo večje število pravnih ukrepov, s katerimi lahko preprečijo prekomerne motnje v sosedskem bivanju, kot npr. prepoved vznemirjanja in prepoved imisij (73 in 75. člen Stvarnopravnega zakonika), izključitvena tožba (123. člen Stvarnopravnega zakonika), odškodninska odgovornost za povzročeno škodo, inšpekcijsko varstvo (14. člen Stanovanjskega zakona), motenjska tožba (32. člen Stvarnopravnega zakonika).

Grob poseg v ustavne pravice lastnikov stanovanj predstavlja tudi omejitev oddajanja stanovanj v kratkoročni najem na zgolj 30 dni v koledarskem letu. Ta ukrep ni utemeljen z nobeno empirično študijo ali analizo, ki bi temeljila na preverljivih in neodvisnih podatkih ter bi izkazovala zadostno vzročno zvezo med predlaganimi ukrepi in izpolnitvijo ciljev, ki jih predlog ZGos-1 zasleduje. Predlagatelj zakona arbitrarno določi časovno omejitev oddajanja v kratkoročni najem na 30 dni v koledarskem letu, medtem ko v pripravljalnem gradivu predloga ZGos-1 pri prikazu ureditev kratkoročnega najema v drugih pravnih sistemih (točka 5., Priloge 3 predloga ZGos-1) prikazuje ravno obratno, saj v nobeni od tam prikazanih držav in mestu niso bile sprejete omejitve, ki jih vsebuje predlog ZGos-1. Ukrepi iz predloga ZGos-1 torej predstavljajo unikum v primerjalnem pogledu, še posebej pa to velja za regije in mesta, ki se nahajajo v bližini Slovenije in ki konkurirajo slovenskim turističnim destinacijam. Pripravljalno gradivo predloga ZGos-1 navaja, da je v Franciji omejitev določena na 120 dni, v Italiji pa 45 dni neprekinjenega oddajanja in 270 dni oddajanja nepremičnine na leto, na Hrvaškem tovrstnih omejitev ni, v Avstriji pa se omejitve sprejemajo na lokalni ravni, v čemer prednjači Dunaj z omejitvijo na 90 dni (v stanovanjskih predelih). Izven stanovanjskih predelov pa je oddajanje v kratkoročni najem na Dunaju dovoljeno preko 90 dni od pridobitvi predhodnega dovoljenja mestnih oblasti.

Bistveno sporočilo primerjalne analize je, da predlog ZGos-1 uvaja ukrepe za omejitev oddajanja stanovanj in njihovih delov v kratkoročni najem, ki bistveno presegajo ukrepe v sosednjih državah. Močno presegajo celo ukrepe, ki jih je uvedla mestna oblast na Dunaju, saj je na Dunaju dovoljeno oddajati stanovanja v kratkotrajni najem 90 dni na leto brez pridobitve predhodnega dovoljenja občine. Ob tem velja izpostaviti, da položaja Slovenije (niti posameznih turističnih destinacij v Sloveniji) nikakor ni mogoče primerjati s položajem mesta Dunaj niti v smislu turistične ponudbe niti v smislu stanovanjske politike. V Dunaju živi 1,8 milijona ljudi (to je 6x več kot v Ljubljani), je svetovno znana turistična prestolnica. Za Dunaj so značilna prav najemniška stanovanja – teh je kar 76 odstotkov. Le 13 odstotkov stanovanj je lastniških. Po drugi strani pa je bilo po podatkih SURS leta 2021 v Sloveniji 92 odstotkov stanovanj v lasti fizičnih oseb. V 79 odstotkih naseljenih stanovanj so živeli lastniki in njihovi družinski člani, medtem ko je bilo najemnih stanovanj za 9 %.[10] Uvajanje ukrepov, ki so bistveno strožji od ukrepov, ki jih je sprejela mestna oblast mesta Dunaj, je očitno neutemeljena in arbitrarna ter po našem prepričanju ne more prestati ustavnega testa sorazmernosti. Slovenija bi se morala pri uvajanju ukrepov zgledovati kvečjemu po okoliških primerljivih turističnih destinacijah, ki so turistično uspešna in predstavljajo konkurenco v turističnem smislu (Celovec in Vrbsko Jezero, Tirolska, Gradec, Trst, Zagreb, Istra), ki pa takšnih drastičnih omejitev v zvezi s ponujanjem kratkoročnih namestitev v stanovanjih in sobah ne poznajo.

Ustavno sporen je tudi ukrep omejitve števila ležišč v stanovanjih. Takšen ukrep ni razumen, saj ne upošteva, da so stanovanja različnih velikosti in posledično zagotavljajo različno število ležišč (postelj). Če je stanovanje veliko in ga sestavlja večje število sob, ni razumnega razloga za omejevanje števila ležišč v stanovanju v večstanovanjski stavbi na 6 ležišč ali za omejevanje števila ležišč v enostanovanjski stavbi na 15 ležišč. Pomembno je, da stanovanje oziroma soba izpolnjuje pogoje, ki jih predpiše minister, saj se s tem zagotavlja primernost in kvaliteta oddajanjih stanovanj in sob in utrjuje ugled Slovenije z vidika ponudbe kakovostnih nastanitvenih kapacitet. Omejitev na 6 ležišč pomeni, da se večja družina (tj. družina s staršema in petimi otroki) ne more nastaniti v nobenem stanovanju, ki se nahaja v večstanovanjski stavbi, čeprav stanovanje po vseh tehničnih kriterijih izpolnjuje pogoje za njihovo namestitev. Pod drugi strani pa tovrstna omejitev od ponudnikov kratkotrajnih namestitev terja, da del ležišč v stanovanju, v katerih se nahaja več kot 6 ležišč, ne ponujajo na trgu, s čimer se brez potrebe ustvarjajo nove nezasedene kapacitete. Predlagatelj zakona v predlogu ZGos-1 in pripravljalnem gradivu k predlogu ne pojasni razlogov za omejevanje števila ležišč v posameznem stanovanju. Tak razlog pa tudi ne more biti obremenitev komunalne infrastrukture (ki ga predlagatelj zakona niti ne navaja), saj turisti niso večji uporabniki komunalnih storitev kot stalni prebivalci (prej obrtno).  

Iz predstavljenih razlogov izhaja, da predlagani ukrepi niso nujni za doseganje zasledovanih ciljev, prav tako niso sorazmerni z vrednostjo zasledovanih ciljev. Ob pomanjkanju vsakršnih kredibilnih analiz, ki bi izkazovali povezavo med predlaganimi ukrepi za zmanjšanje obsega kratkotrajnih turističnih namestitev v stanovanjih in njihovih delih, ter zasledovanimi cilji pa zelo verjetno ni izpolnjeno niti merilo primernosti predlaganih ukrepov za dosego zasledovanih ciljev. Posledično je predlagane ukrepe potrebno označiti kot protiustavne. 

Obravnavani ukrepi so sporni tudi z vidika načela pravne države (2. člen Ustave RS) oz. legitimnih pričakovanj tistih lastnikov, ki že izvajajo dejavnost oddajanja v kratkoročni najem in so za to pridobili potrebna dovoljenja oziroma so se vpisali v register namestitvenih enot. Predlog ZGos-1 namreč nove omejitve ne določa le za tiste lastnike oz. stanovanja, ki bi jih lastniki začeli oddajati v kratkotrajni najem po uveljavitvi novega zakona, ampak bodo omejitve veljale za vsa stanovanja, tudi tista, ki jih lastniki že sedaj oddajanja v kratkotrajen najeme in imajo za to urejene prijave. V zadevi Cali Apartments je šlo za omejevanje pri izdajanju dovoljenj s strani občine za nove ponudnike bivalnih prostorov za kratkotrajne najeme, kar pomeni, da ukrepi, ki jih je presojalo (in dopustilo) sodišče EU niso posegali v že obstoječe ponudnike stanovanj za kratkotrajen turistične namestitve.

Nadalje se v zvezi s predlaganimi ukrepi postavlja tudi vprašanje kršitve 14. člena Ustave RS (načelo enakopravnega obravnavanja enakih primerov). V predlogu ZGos-1 gre za bistveno drugačno obravnavanje turističnih najemov glede na klasične najeme, čeprav je med njimi razlika zgolj v času trajanja najema. Pri klasičnih najemih najemno razmerje traja bodisi določen čas (npr. sezonski delavci, študentje) ali nedoločen čas. V praksi se pogodbe za nedoločen čas sklepajo redkeje, saj je v tem primeru položaj najemodajalca bolj omejen. Razlikovanje med kratkotrajnim in dolgotrajnim najemom na način, da se za prvega predpisujejo izjemno strogi ukrepi, ki za klasične najeme ne veljajo, je treba šteti kot neutemeljeno razlikovanje med klasičnimi najemi in kratkotrajnimi najemi, ki jih obravnava predlog ZGos-1.

Poleg tega se neutemeljeno neenako obravnavanje v predlogu ZGos-1 kaže tudi ob primerjavi storitve oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem z drugimi dejavnosti, ki se prav tako izvajajo v stanovanjskih stavbah (npr. številne storitvene dejavnosti kot so manjši računovodski servisi, odvetniki, nepremičninski agenti, politične stranke, društva, zdravstvene ordinacije, svetovalna podjetja idr.). Vse te dejavnosti predstavljajo odstop od prvotne namembnosti stanovanj (tj. bivanje) in pogosto pomenijo bolj intenzivni poseg  v uporabo stanovanja kot pa oddajanje v kratkotrajni najem. Pri navedenih drugih dejavnostih je namreč frekventnost obiskov tretjih oseb (strank) večja in posledično je večja obremenitev skupnih prostorov stavbe, parkirišč idr. Vse navedeno za oddajanje v kratkoročni najem ne velja, saj pri najemu gosti izvajajo osnovni namen stanovanja (tj. bivanje) in v stanovanje prihajajo enako pogosto oziroma celo redkeje kot stalni stanovalci v stavbi (turisti so podnevi običajno na ogledih in stanovanje uporabljajo izključno za nočitev, zaradi česar je uporaba celo manj intenzivna kot pri stalnih stanovalcih). Za opravljanje navedenih dejavnosti v stanovanjih zakonodaja ne predpisuje posebne predhodne odobrite občine, državnega organa ali cehovskega organa, prav tako ne predpisuje časovne ali druge omejitve. Posledično predlog ZGos-1 s uvajanjem omejitvenih ukrepov brez utemeljenih razlogov neenako obravnava v bistvenem podobne položaje, s čimer krši načelo enakosti iz 14. člena Ustave RS.

  •  Drugi vidiki spornih ukrepov

Brez ustrezne analize ni mogoče trditi, da bi uveljavitev predlaganih ukrepov povzročilo želene učinke na področju turistične dejavnosti in stanovanjske politike. Celo obratno, glede na dostopne podatke je verjetno, da takih učinkov ne bo ali pa bodo v zanemarljivem obsegu. Poleg tega so razlogi, s katerimi predlagatelj zakona utemeljuje »ureditev« oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem, neresnični in temeljijo na napačnih ali pa na zavajajoče interpretiranih podatkih, o čemer bomo več povedali v nadaljevanju.

  1. Glede trditev o črni ekonomiji in nelojalni konkurenci ostalim nastanitvenim kapacitetam

Trditve predlagatelja zakona, da gre pri oddajanju stanovanj v kratkoročni najem za »tržno dejavnost z visokimi donosi, ki ni primerno regulirana, zato se v veliki meri odvija v polju črne ekonomije in kot taka predstavlja nelojalno konkurenco ostalim nastanitvenim kapacitetam« so zlonamerne in ne temeljijo na dejstvih. Predlagatelj zakona oziroma pripravljalec analize, iz katere predlagatelj zakona prevzema tovrstne zaključke, ne upošteva, da je bila v letu 2023 z implementacijo Direktive Sveta (EU) 2021/514 z dne 22. marca 2021 o spremembi Direktive 2011/16/EU o upravnem sodelovanju na področju obdavčevanja (v nadaljevanju: DAC7) uvedena obveznost poročanja za operaterje platform o prodajalcih, ki preko platform ustvarjajo dohodke iz naslova najema nepremičnin, osebnih storitev, prodaje blaga in najema katerega koli načina prevoza. Določbe DAC7 so bile v slovenski pravni red prenesene decembra 2022 z novelo Zakona o davčnem postopku (ZDavP-2N) in so zajete v III.Č poglavju četrtega dela Zakona o davčnem postopku – ZDavP-2. To pomeni, da že v letu 2023 lastniki stanovanj niso mogli več ponujati stanovanj v najem preko spletnih platform v polju črne ekonomije, saj je spletna platforma za to leto podatke o prihodkih lastnikov iz tega naslova delila s slovensko finančno upravo.

Zavzemanje stališč o visokem deležu črne ekonomije s sklicevanjem na razliko o prihodkih med podatki iz finančne uprave in podatki iz spletnih platform (za katere sploh ni predstavljeno, na kakšen način so bili prevzeti oz. izračunani) je zavajajoče in ne temelji na dejstvih. Kolikor pa je pripravljalec študije podatke o prihodkih enačil s podatki o oglaševanih nepremičninah, je seveda jasno, da gre za primerjavo neprimerljivih podatkov, saj se iste nepremičnine oglašujejo na različnih spletnih platformah, poleg tega oglaševanje nepremičnine še ne pomeni njene zasedenosti, ocena pa prav tako ne upošteva provizije, ki pripada spletni platformi. Poleg tega je bila pred kratkim sprejeta Uredba (EU) 2024/1028 Evropskega parlamenta in Sveta o zbiranju in souporabi podatkov v zvezi s storitvami kratkoročnega najema nastanitve ter spremembi Uredbe (EU) 2018/1724, ki je začela veljati 19. 5. 2024 in se prične uporabljati 20. 5. 2026. Ta uredba ureja zbiranje podatkov spletnih platform in postopke registracije in bo še dodatno prispevala k preglednosti izvajanja dejavnosti oddajanja nepremičnin v kratkoročni najem. Sklicevanje predlagatelja zakona na velik delež »črne ekonomije« na področju oddajanja stanovanj in delov stanovanj v kratkotrajni najem je torej neutemeljeno in navrženo z očitnim namenom zavajanja, saj predlagatelj zakona ne prikaže nobenega verodostojnega podatka o domnevno velikem deležu črne ekonomije. Podatki izkazujejo ravno obratno. V letu 2019 je bilo po podatkih predlagatelja zakona (Priloga 3 k predlogu zakona, str. 5) v Ljubljani, ki je v gradivu predloga ZGos-1 prikazana kot najbolj problematična destinacija z vidika oddaj stanovanj v kratkoročne najeme, 2509 nepremičnin ponujenih za kratkoročne turistične najeme. V letu 2023, ko se je že izvajalo poročanje spletnih platform Finančni upravi, pa se število tovrstnih nepremičnin ni bistveno povišalo, temveč se je celo nekoliko zmanjšalo na 2.365 nepremičnin. Očitno je torej, da se je delež tovrstnih stanovanj v Ljubljani že ustalil, posledično pa ne držijo niti ocene predlagatelja zakona o nekontrolirani rasti ponudbe kratkotrajnih najemov v Ljubljani.

Če kje, je ravno na področju kratkotrajnega oddajanja v najem zaradi zgoraj opisanih zakonodajnih ukrepov izjemno malo oziroma nič možnosti za črno ekonomijo, saj prikrito oddajanje preko spletnih platform že od januarja 2023 ni več možno niti v teoriji. Kaj takega pa ni mogoče trditi za klasično oddajanje v najem, kjer za pridobitev gosta (najemnika) ni potrebno posredovanje spletnih platform, saj so klasični najemniki v veliki večini slovenski državljani. Kvečjemu v teh primerih bi lahko govorili o določenem deležu črne ekonomije, pri čemer je vsakršno oceno deleža črne ekonomij potrebno podati na podlagi preverljivih podatkov. A dejstvo je, da na področju klasičnega oddajanja v najem niso vpeljane takšen sistemske kontrole za preprečevanje črne ekonomije, kot so uveljavljene na področju oddajanja stanovanj v kratkoročni najem.

Ponujanje stanovanj v kratkoročne najeme najprej predstavlja komplementarno dejavnost tradicionalnim namestitvenim storitvam (kot so npr. hotelske nastanitve) in ne njene pomembne konkurenčne dejavnosti. V številnih krajih po Sloveniji sploh ni dostopnih nastanitvenih zmogljivosti v hotelih, ali pa je le-ta premajhna in polno zasedena. Na teh območjih je turizem mogoč ravno zaradi nastanitvenih zmogljivosti v zasebnih stanovanjih, brez njih turistov ne bi bilo, saj ne bi imeli možnosti nočitve. V posameznih turističnih krajih oziroma mestih, ki jih predlagatelj zakona izpostavlja kot problematične (Ljubljana, Koper, Piran, Bled in Kranjska Gora) pa sobodajalstvo ne predstavlja nelojalne konkurenčne dejavnosti hotelom. Predlagatelj zakona ni izvedel analize, ki bi izkazovala, ali je namestitev v zasebnih sobah substitut za namestitev v hotelu in v kakšnem deležu. Pri hotelskih gostih gre namreč za drugačno kategorijo gostov, saj so za hotele značilni poslovni gostje in agencijski gostje, medtem ko so za uporabo zasebnih namestitev značilni gostje (posamezniki in družine), ki potujejo v lastni režiji in ki si želijo na izbrani destinaciji občutiti pristen stik z lokalno okolico.

  • Glede obljubljenega zmanjšanja administrativnih ovir

Predlog ZGos-1 med cilji zakona navaja (tudi) zmanjšanje administrativnih ovir. V zvezi s tem se sklicuje na ukinitev obveznosti prijave rednega obratovalnega časa gostinskega obrata pristojnemu organu občine. Čeprav gre za dobrodošlo spremembo, pa je v zvezi s tem ciljem predloga ZGos-1 potrebno izpostaviti, da je predlog ZGos-1 dodal številne nove administrativne obremenitve, ki bistveno presegajo ukinjeno obveznost prijave obratovalnega časa. Predlog ZGos-1 je namreč določil obveznost pridobitve soglasja oziroma dovoljenja občine za opravljanje storitve oddajanja stanovanja v kratkoročni najem, s čimer je za vse sobodajalce in druge lastnike stanovanj znatno povečal administrativna bremena, ki jih povrhu tega sploh ni mogoče izpolniti, kot že zgoraj pojasnjeno.  Vsebina predloga ZGos-1 je na tem področju torej v nasprotju z njegovim ciljem zmanjševanja administrativnih ovir za razvoj turistične dejavnosti in sledenje sodobnim smernicam razvoja. Glede na to, da je v predlogu ZGos-1 predpisana obveznost vpisa ponudnika kratkotrajnih namestitev v AJPES in v Register turističnih namestitev, ni nobene potrebe po predpisovanju še dodatne administrativne omejitve v obliki predhodnega pridobivanja soglasja občine za opravljanje te storitve.

  • Ukinitev instituta sobodajalca

Kot napačen ocenjujemo tudi pristop predlagatelja zakona, ki je v predlogu ZGos-1 ukinil pojem sobodajalca in izenačil vse ponudnike oddajanja stanovanj in njihovih delov v kratkotrajni najem. Ni primerno, da zakonodajalec enako regulira vse ponudnike kratkotrajnih namestitev in za vse predpisuje enake omejitve. Predlagamo, da se predlog ZGos-1 v tem delu dopolni tako, da bo zakon ločeval med malimi in večjimi ponudniki teh storitev (med tistimi, ki oddajajo večje število stanovanj ali sob in so torej večji (profesionalni) ponudniki, in tistimi, ki jim oddajanje predstavlja le postransko dejavnost, s katero si zagotavljajo dostojnejše življenje z oddajanjem manjšega števila stanovanj ali sob (z npr. skupno do 30 ležišč). Slednje bi bilo potrebno še naprej imenovati sobodajalce in zanje predpisovati lažje (poenostavljene) pogoje, saj se s to dejavnostjo ne ukvarjajo profesionalno, njihova prisotnost na trgu pa je ključnega pomena za ohranjanje razpršene, raznovrstne in butične turistične ponudbe (tj. osebni odnos z gostom). Podobne ureditve je predlagatelj zakona predstavil v posameznih drugih državah EU (npr.  Avstrija in Italija).

  • Nove pristojnosti in zadolžitve občin

Neutemeljeno je pričakovanje predlagatelja zakona, da bodo občine sposobne v razumnih rokih preverjati vloge za pridobitev soglasja in izdajati soglasja za oddajanje stanovanj v kratkotrajni najem in da bodo sposobne v razumnih rokih oblikovati akte, s katerimi bodo po potrebi podaljšale obdobje dovoljenega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem. Ob številnih neurejenih lastniških stanjih v večstanovanjskih stavbah in drugih težavah, s katerimi se bodo lastniki stanovanj srečevali pri pridobivanju soglasij etažnih lastnikov (npr. smrti lastnikov posameznih delov v stavbi in iskanje dedičev), bo preverjanje takšnih soglasij predstavljalo velik oziroma nemogoč izziv tudi za občinske uprave. Kako naj občinska uprava preverja pristnost podpisov in identiteto lastnikov stanovanj na soglasjih etažnih lastnikov iz predloga ZGos-1 ne izhaja. Prav tako predlog ZGos-1 ne upošteva, da bo v številnih občinah za sprejem splošnih aktov, s katerimi bodo podaljšali obdobje dovoljenega oddajanja stanovanj v kratkoročni najem, potrebno predhodno spremeniti prostorske akte občine. Spreminjanje prostorskih aktov občine pa je dolgotrajen proces, ki lahko traja leto ali celo več let. Predlagatelj zakona očitno ni predvidel in ni preveril sposobnosti številnih manjših občin glede izvajanja ukrepov, ki jih občinam nalaga predlog ZGos-1. Posledično je tudi 6-mesečno prehodno obdobje za uveljavitev zakona določeno povsem nerealno.

  • Glede (ne)sledenja ciljem Strategije slovenskega turizma 2022 – 2028

V podpornem gradivu k predlogu ZGos-1 se na več mestih omenja Strategija slovenskega turizma 2022 – 2028 in v njej vsebovan cilj »zelene butičnosti z manjšim odtisom in večjo vrednostjo za vse.« Iz predlaganih zakonodajnih ukrepov gre razumeti, da predlagatelj zakona nastanitev gostov v zasebnih stanovanjih ne smatra kot del te strategije, saj s predlogom ZGos-1 dejansko preprečuje izvajanje storitev ponujanja kratkotrajnih namestitev v stanovanjih in sobah. Glede na to, da poleg nastanitev v stanovanjih obstoji le še ena količinsko pomembna oblika nastanitve, tj. nastanitev v hotelih, se zdi, da predlagatelj zakona daje prednost nastanitvam gostov v hotelih, in to za ceno uničenja dejavnosti oddajanja stanovanj v kratkoročni najem, kar je neupravičeno in tudi nepravično do sobodajalcev.

Predlagatelj zakona ne upošteva, da prav nastanitve v zasebnih stanovanjih omogočajo razpršeni turizem na vseh delih Slovenije, kjer ni hotelov ali pa so hoteli zasedeni. Sobodajalci (in ne hotelirji!) zagotavljamo razpršenost turističnih tokov v Sloveniji. Nastanitve v zasebnih stanovanjih so bolj individualiziran način ponujanja namestitev, ki ga številni gosti cenijo in ga postavljajo pred namestitve v hotelih. Gosti v zasebnih stanovanjih navežejo osebni stik s stanodajalcem in se po njegovem nasvetu odpravljajo na izlete, preizkušajo lokalno hrano in koristijo druge lokalne turistične storitve. Vsega tega gosti hotelov v večini niso deležni.  Iz tega sledi, da zasebne namestitve v stanovanjih in sobah (ne pa hotelske nastanitve!) zagotavljajo pristno izkušnjo turistom in možnost butičnega turizma. Hotelske nastanitve ni mogoče šteti za butični turizem z višjo dodano vrednostjo, saj pri njih ni osebnega stika z lokalnim prebivalstvom oziroma je le-ta manjši, poleg tega pa gostje, ki so nastanjeni v zasebnih stanovanjih, porabijo manj za nastanitev, a obenem porabijo precej več denarja za hrano in pijačo (za 17% več) in izlete (za 30% več) kot hotelski gostje[11]. Tako imajo gostinci in lokalni turistični delavci večji zaslužek od gostov, ki so nastanjeni v zasebnih stanovanjih in sobah, kot od hotelskih gostov. Od hotelskih gostov pa imajo zaslužek predvsem (tuji) hotelirji. Z omejevanjem nastanitev v zasebnih sobah bodo torej neposredno prizadeti tudi lokalni gostinci in drugi ponudniki blaga in storitev, ki ponujajo svoje storitve oziroma blago turistom. Tega pomembnega vidika ministrstvo kot predlagatelj zakona ni upoštevalo.

  • Neprimerno in krivično je sobodajalcem nalagati odgovornost za zatečeno stanje na področju stanovanjske politike

Žalostno je, da politika po tridesetletnem neukrepanju na področju zagotavljanja stanovanj s predlogom ZGos-1 grešnega kozla najde v lastnikih stanovanj za kratkotrajno turistično oddajanje. In to kljub zavedanju, da je delež tovrstnih stanovanj v fondu vseh stanovanj majhen in z njimi ni mogoče znatno vplivati na ponudbo in povpraševanje stanovanj za dolgotrajni najem niti reševati zatečenega stanja na področju stanovanjske politike. Poleg ukrepa izgradnje novih (neprofitnih) stanovanj se zdi ukrep aktivizacije praznih stanovanj najprimernejši način za zagotovitev zadostnega števila novih stanovanj. Podatki SURS izkazujejo, da je bilo v letu 2021 zgolj v Ljubljani preko 23 tisoč praznih stanovanj, na območju celotne Slovenije pa preko 165 tisoč stanovanj, kar predstavlja 20% vseh stanovanj.[12]Po drugih podatkih izhaja, da je v Ljubljani več kot 11 tisoč nenaseljenih stanovanj, ki imajo določeno (majhno) porabo električne energije.[13] Edini kratkoročni ukrep, ki bi lahko zagotovil veliko število stanovanj za najemni ali nakupni, je aktivacija nenaseljenih stanovanj. Na politiki pa je, da z različnimi ukrepi le-to tudi doseže.

  • Neresnične trditve glede obremenjevanja javne infrastrukture

Pojasnila predlagatelja zakona v smeri, da je omejevanje turističnega oddajanja stanovanj potrebno (tudi) zaradi preobremenjenosti komunalne in druge infrastrukture so pavšalna in nerazumna. Turistični gosti namreč ne obremenjujejo infrastrukture bolj kot stalni najemniki ali lastniki. Še več, večinoma turistov ne pridejo v mesto z avtom, kar pa seveda ne velja za stalno naseljene, ki imajo vsaj en avto na stanovanje. Tudi obremenjevanje kanalizacije, elektrike ipd. je primerljivo ali celo manjše od stalnih prebivlacev, saj turisti pretežni del dneva prebijejo na izletih in ogledih turističnih znamenitosti, od česar imajo koristi lokalni prebivalci in ponudniki, posledično pa tudi država in občina. Trditve o večji obremenjenosti infrastrukture so zato pavšalne in so podane brez vsakršnih podpornih podatkov. Prav obratno, podatki kažejo, da obremenitev ni višja v primerjavi s stalnimi prebivalci v stanovanjih. Tako iz analize Turizma Ljubljana izhaja, da zgolj tretjina turistov v Ljubljano prispe z avtom, preostali pa z letalom ali javnim prevozom. To pomeni, da zgolj tretjina turistov zasede v Ljubljani parkirno mesto in obremenjuje cestno infrastrukturo s svojim avtomobilom.

  • Ukinjanje sobodajalstva bo odvrnilo pomemben delež turistov od obiska Slovenije

Zaradi obravnavanih spornih ukrepov za omejitev kratkoročnega oddajanja stanovanj in delov stanovanj v najem se zdi, da se je predlagatelj zakona ne glede na posledice in brez vsakršne analize posledic predlaganih ukrepov odločil odsloviti turiste, ki preferirajo namestitve pri zasebnikih. Glede na to, da so hotelski gostje in apartmajski gostje različni kategoriji gostov in da v sosednih državah tovrstnih omejitev ponujanja turističnih nastanitev v stanovanjih ne poznajo, je logična posledica uvedbe predlaganih ukrepov v tem, da bo večina gostov zaradi pomanjkanja njim ustreznih nastanitvenih zmogljivosti v Sloveniji iskala alternativne nastanitve v sosednjih državah. To pomeni, da bodo obšli Slovenijo oziroma bodo Slovenijo uporabili zgolj za prevoz, s čimer bodo obremenjevali infrastrukturo, ob tem pa v Sloveniji ne bodo trošili denarja. Predlog ZGos-1 bi moral spodbujati vse turistične kapacitete, ne pa zasledovati interese zgolj enega sektorja (hotelov) in v tem kontekstu uničevati celoten sektor turističnih namestitev v zasebnih stanovanjih. Gre za popolnoma nerazumen in nedopusten ukrep.

  1. Predlog ZGos-1 bo bistveno zmanjšal število študentskih postelj – sobodajalci rešujemo problem pomanjkanja študentskih postelj v Sloveniji

Predlagatelj zakona ne upošteva, da sobodajalci rešujemo tudi problematiko pomanjkanja študentskih domov. Zaradi porazne pretekle politike na področju gradnje študentskih domov predstavljamo sobodajalci pogosto rešitev za številne študente, ki iščejo proste sobe ali stanovanja v univerzitetnih mestih. Večina turističnih nastanitev v stanovanjih je skoncentrirana na sezonske mesece (maj-september in del decembra). Zato so pogosti primeri, ko ponudnik kratkotrajnih namestitev v času turistične sezone, ko so hkrati študentske počitnice ali izpitna obdobja, stanovanje ponudi v kratkotrajni turistični najem, medtem ko v preostalem delu leta stanovanje oddaja študentom.  Gre za študente, ki bodisi niso dobili mesta v študentskih domovih ali pa zaradi hrupa v študentskih domovih želijo bivati v stanovanjih ali sobah pri zasebnikih. Tega vidika reševanja problematike pomanjkanja študentskih postelj predlagatelj zakona ne upošteva. Po novem predlogu bo torej lastnik stanovanje bodisi odklonil študentom (če ga bo oddal v dolgotrajni najem) ali pa bo v sezoni, ko študenti odidejo na počitnice (poletni meseci), imel prazno stanovanje, saj ne bo mogel zadostiti pogojem za pridobitev soglasja občine oziroma bo stanovanje v kratkotrajni najem lahko oddajal zgolj 30 dni. S tem se bodo umetno ustvarjale prazne kapacitete v stanovanjih na škodo sobodajalcev in nenazadnje tudi države in občine.  

  • Predlog ZGos-1 je nepopoln, saj ne vsebuje realnega prikaza finančnih posledic zakona za proračun in druga javna finančna sredstva

Predlog ZGos-1 ne vsebuje realne ocene finančnih posledic predloga zakona za državni proračun in druga javna finančna sredstva. Iz gradiva predloga ZGos-1 (Priloga 3, str. 12) izhaja, da je po oceni ministrstva predvideni finančni učinek na državni proračun zgolj v višini potrebnih sredstev za vzpostavitev Registra turističnih namestitev. Takšna ocena finančnih posledic predloga ZGos-1 v celoti zanemari dejanske posledice, ki bodo nastale zaradi izpada davščin in drugih komplementarnih učinkov na državni in občinske proračune zaradi dejanske prepovedi izvajanja storitve oddajanja stanovanj in sob v kratkoročni najem. Kot smo že zgoraj pojasnili, so v predlog ZGos-1 vključene omejitve, ki jih velika večina lastnikov stanovanj ne more izpolniti. Gre za pogoj pridobitve predhodnega soglasja občine za izvajanje te storitve, pri čemer mora ponudnik k vlogi za izdajo soglasja priložiti soglasja vsaj 75% etažnih lastnikov v večstanovanjski stavbi, ter uporabno dovoljenje, oddajanje v kratkotrajni najem pa je omejeno na največ 30 dni (za Ljubljano je župan Zoran Janković že javno povedal, da ne vidi razlogov za omilitev tega ukrepa).[14]

Predlog ZGos-1 bo v primeru uveljavitve povzročil dejansko ukinitev oziroma prepoved oddajanja stanovanj in sob v kratkotrajne najeme in s tem ukinitev segmenta ponudbe individualnih razpršenih turističnih nastanitev v celotni Sloveniji. Tako drastična sprememba v turistični dejavnosti, ki predstavlja 10% v bruto domačem proizvodu, bo imela znaten vpliv na proračunske prihodke, kot so upad plačila DDV, davka na dohodek pravnih oseb oziroma dohodnine, prihodkov iz turistične takse. Pričakovati je, da bo vsaj 75% gostov zaradi pomanjkanja želene oblike namestitve izbrala turistične destinacije zunaj Slovenije (sosednje države), kar bo to povzročilo za 75% nižje davčne prihodke iz naslova oddajanja stanovanj v kratkoročne najeme. Poleg tega bo imelo manjše število gostov multiplikativne učinke za vse podporne storitve (gostinstvo, ogledi turističnih znamenitosti…). Predvidevanje predlagatelja zakona, da uvedba predlaganih ukrepov ne bo imela negativnega vpliva na prihodke v državni proračun in druga javna finančna sredstva, je nerazumno in nerealno.

Predlagatelj zakona bi moral izvesti izračune in preveriti negativni vpliv omejitve oz. ukinitve tega segmenta ponudbe nastanitvenih zmogljivosti, ki predstavlja okrog 25% vseh nočitev v turističnem sektorju. Ker tega ni storil, predlog ZGos-1 ne izpolnjuje obveznih sestavin, ki jih mora predlog zakona vsebovati, in je v nasprotju s 115. členom Poslovnika Državnega zbora.

  • Predlog spremembe 19. člena predloga ZGos-1

Predlagamo, da se v 19. člena ZGos-1 brišejo vsi odstavki od 1. do 15. in se spremeni tako, da se glasi:

»(1) Oddajanje v kratkotrajni najem se opravlja v stanovanju ali delu stanovanja, razen v stanovanjih, ki so v stanovanjskih stavbah z oskrbovanimi stanovanju. Oddajanje v kratkotrajni najem se lahko opravlja tudi v sobah.

(2) Ne glede na določbe drugih zakonov, ki urejajo razmerja med lastniki posameznih delov stavbe v dvo- ali večstanovanjski stavbi, ponudnik kratkotrajnega najema za oddajanje stanovanja ali njegovega dela ali sob v kratkotrajni najem po tem zakonu ne potrebuje soglasja lastnikov drugih posameznih delov v stavbi. Lastnik oziroma uporabnik drugega posameznega dela v stavbi ima pravico, da v skladu s predpisi, ki urejajo stvarnopravna in obligacijskopravna razmerja med lastniki dvo- ali večstanovanjskih stavb, zahteva prepoved vznemirjanja, odpravo prepovedane imisije ter druga ravnanja za preprečitev ali odstranitev prekomernih vznemirjanj ali imisij zaradi opravljanja dejavnosti oddajanja v kratkoročni najem.«

  • PRIPOMBE NA 34. ČLEN PREDLOGA ZGos-1
  • Vsebina sporne določbe

34. člen predloga ZGos-1 določa sankcije za kršitev obveznosti iz 19., 21. in 32. člena predloga ZGos-1. Globo določa v višini:

  • med 8.000 in 60.000 EUR za pravno osebo in samostojnega podjetnika posameznika,
  • med 2.000 in 6.000 EUR za odgovorno osebo prave osebe ali odgovorno osebo samostojnega podjetnika posameznika oziroma posameznika, ki samostojno opravlja dejavnost in
  • med 2.000 EUR in 4.000 EUR za fizično osebo, ki opravlja dejavnost
  • Pripombe na obravnavano določbo

Opozarjamo, da višina predpisanih glob za prekrške iz 19., 21. in 32. člena predloga ZGos-1 ne upošteva načela sorazmernosti. Višina predpisane globe presega razumne meje kaznovanja kršiteljev, saj že najnižji znesek predpisane globe v višini 8.000 EUR (in 2.000 EUR) povzroča pretirano odvračalnost kaznovalnega ukrepa. Zato predlagamo, da se višina predpisanih glob zniža na primerno višino.

  • Predlog spremembe 34. člena predloga ZGos-1

Predlagamo, da se 34. člen spremeni tako da se:

  • V prvem odstavku 34. člena besedna zveza »8.000 do 60.000 evrov« nadomesti z besedno zvezo »1.000 do 15.000 evrov«,
  • V drugem odstavku 34. člena besedna zveza »2.000 do 6.000 evrov« nadomesti z besedno zvezo »800 do 2.000 evrov«,
  • V tretjem odstavku 34. člena besedna zveza »2.000 EUR do 4.000 evrov« nadomesti z besedno zvezo »400 do 1.000 evrov«.
  • PRIPOMBE NA 36. ČLEN PREDLOGA ZGos-1
  • Vsebina sporne določbe

Četrti odstavek 36. člena predloga ZGos-1 določa, da se določbe 19., 20. in 21. člena predloga ZGos-1 začnejo uporabljati 6 mesecev po uveljavitvi zakona.

  • Pripombe na obravnavano določbo

Prehodno obdobje 6 mesecev je bistveno prekratko za vsakršen ukrep, ki ga predvidevajo 19., 20 in 21. člen predloga ZGos-1. Iz razlogov, ki smo jih predhodno že pojasnili, ni mogoče, da bi lastniki stanovanj in sob ter občine izpolnile predvidene obveznosti iz teh členov v 6 mesecih. Zato predlagamo, da se za izvedbo morebitnih ukrepov določi daljši rok, in sicer 24 mesecev.

  • Predlog spremembe 36. člena

Predlagamo, da se v četrtem odstavku 36. člena besedna zveza »6 mesecev« nadomesti z besedno zvezo »24 mesecev«.

  • SKLEP

Predlagamo, da ministrstvo preuči naše pripombe in predloge na predlog ZGos-1, da umakne predlog ZGos-1 iz nadaljnje obravnave ter da organizira skupna posvetovanja z našim združenjem, na katerih bomo lahko podrobneje predstavili naše pomisleke glede predloga ZGos-1 in v dogovoru predlagali rešitve za spremembo obstoječe ureditve na področju gostinstva in namestitvene dejavnosti, ki bodo obojestransko sprejemljive in bodo prinašale dejanske pozitivne učinke za slovensko turistično dejavnost v skladu s Strategijo slovenskega turizma.

Združenje sobodajalcev

Katja Rezman

[1] Uredba o razvrščanju objektov (Uradni list RS, št. 96/22).

[2] Vir: https://www.stat.si/StatWeb/News/Index/10265

[3] Sodba sodišča EU v združenih zadevah C-724/18 in C-727/18 z dne 22. septembra 2020, Cali Apartments CCI in HX

[4] Sodba v zadevi Kraus, C-19/92, Recueil, točka 32; sodbo v zadevi Reinhard Gebhard, C-55/94, točka 37, idr.

[5] Sodba v združeni zadevi Cali Apartments, C-724/18 in C-727/18, točka 75.

[6] Glej npr. odločbo Ustavnega sodišča RS v zadevi št. U-I-18/02, točka 25.

[7] https://podcrto.si/epizoda-13-so-stanovanja-drazja-in-manj-dostopna-zaradi-airbnb/

[8] Vir: SURS, https://www.stat.si/obcine/sl/Theme/Index/StanovanjaStevilo

[9] Vir. Mestna občina Ljubljana, povzeto po portal Finance, 29. 5. 2024

[10] https://preiskovalno.si/clanek/serifovanje-pri-sobodajalcih-1279734

[11] Analiza Turizma Ljubljana in Valicona iz februarja 2017, vir: https://www.visitljubljana.com/sl/obiskovalci/aktualno/pisma-iz-ljubljane/page-142/nova-raziskava-turizma-ljubljana-med-tujimi-obiskovalci-v-ljubljani-2/

[12] https://nepremicnine.siol.net/novice/v-sloveniji-je-praznih-vec-kot-160-tisoc-stanovanj-162

[13] https://ljubljanainfo.com/novica/politika-gospodarstvo/v-ljubljani-praznih-vec-kot-11000-stanovanj-vrednih-32-milijarde-evrov

[14] https://www.rtvslo.si/lokalne-novice/ljubljana/jankovic-ni-razlogov-da-bi-omilili-omejitve-pri-oddajanju-stanovanj-v-kratkotrajni-najem/708210