Združenje sobodajalcev: Ministrstvo zavaja glede kratkoročnega najema

V obsežnem odzivu, ki ga objavljamo v celoti spodaj, podrobno analiziramo statistične podatke in raziskave, na katere se ministrstvo sklicuje, ter dokazujemo, da ne podpirajo izrečenih trditev o eksponentni rasti kratkoročnega najema. Izpostavljamo, da ministrstvo napačno interpretira podatke o rasti oglaševanja na platformah, kot sta Airbnb in Vrbo, in jih enači z dejanskim povečanjem števila stanovanj v turistični ponudbi, kar po našem mnenju ni ustrezno.

Poudarjamo, da ministrstvo s takšnimi izjavami ne le širi napačne informacije, temveč tudi neupravičeno stigmatizira zakonito in regulirano dejavnost, ki pomembno prispeva h kakovosti slovenskega turizma. Opozarjamo, da takšne neresnične trditve ne smejo biti temelj zakonodajnih predlogov, saj to spodkopava zaupanje javnosti v institucije in škoduje vsem, ki zakonito opravljamo dejavnost kratkoročnega oddajanja.

Celoten odziv Združenja sobodajalcev preberite v nadaljevanju:

Spoštovani g. minister, Matjaž Han

V Združenju sobodajalcev smo prejeli odgovor vašega ministrstva na našo zahtevo po vašem preklicu izjave in opravičilu za neresnično izjavo podano 25. aprila v utemeljitvi  predloga novele Zakona o gostinstvu, kjer ste izjavili da »javnost pričakuje, da bo država z regulacijo kratkotrajnega najema stanovanj ustavila nevaren trend, ki stanovanje spreminja v turistične nastanitve. Od leta 2019 se je petkrat povečalo število stanovanj v turistični ponudbi. Slovenija ima za to na nek način nalogo, da v bistvu naredimo tisto, kar je prav, da ustavimo ta problem.«

Ministrstvo v odgovoru na našo utemeljitev, da pregled statistične evidence Registra nastanitvenih obratov v bazi Statističnega urada Republike Slovenije (SURS) kaže, da je bilo v statistični kategoriji »3.4 zasebne sobe, apartmaji, hiše« leta 2019 skupno 14.560 nedeljivih enot, leta 2024 pa 17.512, kar predstavlja 20-odstotni porast, ne pa 500-odstotnega, navaja, da je prišlo do pomote v letnici in da se vaša trditev dejansko nanaša na obdobje od leta 2015 do 2023, kjer naj bi bila po »Analizi ponudbe namestitev kratkoročnega najema na platformah Airbnb in Vrbo v Sloveniji« ugotovljena petkratna rast »ponudbe tovrstnih nepremičnin« in »eksponentna petkratna rast v osemletnem obdobju«.

V Združenju sobodajalcev ob tem ugotavljamo, da je že v popravku navedeno enkrat daljše obdobje bistvena razlika, ki bi spričo vašega sklicevanja na trend in nujnost ukrepov zahtevala umik izjave, predvsem pa naš strokovni odbor ugotavlja, da tudi navedena študija ne nudi podlage, ki bi lahko utemeljevala takšno izjavo.

Navedena študija namreč sploh ne zajema dejanskih podatkov o rabi stanovanj in številu na področju kratkotrajnih najemov dejavnih poslovnih subjektov, temveč zgolj poskuša spremljati dinamiko oglasov na rezervacijskih platformah Airbnb in Vrbo v času njunega prodora na slovenski trg. Posledično je študija ugotavljala predvsem rast obeh tržnih kanalov, ne pa dejanskega obsega celotne dejavnosti ponudbe kratkoročnih najemov v Sloveniji, saj je pretežni del rasti obeh tržnih kanalov nedvomno šel na račun že obstoječih ponudnikov, ki so pričeli uporabljati Vrbo in Airbnb za trženje svojih nastanitev in ne na povsem nove ponudnike na trgu. Iz tega torej logično izhaja, da zgolj spremljanje števila oglasov v študiji ne more biti podlaga za ministrovo izjava o petkratnem povečanju stanovanj v turistični ponudbi.

Dinamiko prevzema novega tržnega kanala med obstoječimi uporabniki izkazuje tudi razlika med stopnjo rasti med obema opazovanima obdobjema zgoraj navedene študije. To velja predvsem za Airbnb, kot večjo izmed obeh spremljanih rezervacijskih platform, ki se je v Sloveniji začel opazneje pojavljati od leta 2013 naprej.  Med leti 2015 in 2019 bila namreč s faktorjem rasti 3,79 (iz 2.569 na 9.728 oglasov) rast višja, v drugem opazovanem obdobju med leti 2019 in 2023 pa s faktorjem 1,33 (iz 9.726 na 12.912 oglasov) zaradi zasičenja trga nižja. Iz zgornjega zapisa nedvomno izhaja, da podatki študije ne nudijo podlage za utemeljitev naknadnih trditev ministrstva o eksponentni rasti v tem osemletnem obdobju, saj podatki očitno ne izkazujejo konstantnega eksponenta.

Glede tega je predvsem zgovoren primer Ljubljane, kjer je bila, sodeč po predhodnih raziskavah, tržna penetracija kanala Airbnb med ponudniki kratkotrajnih najemov v začetnem obdobju največja. Ljubljana naj bi, sodeč po podatkih spletnega strgalnika AirDNA, v obdobju med leti 2013 in 2018 dosegala v povprečju kar 84% letno rast števila oglasov na rezervacijski platformi Airbnb, leta 2018 naj bi bilo v Ljubljani realiziranih 51% vseh nočitev na Airbnb v državi. Študija, na katero se pri utemeljitvi zakona sklicuje ministrstvo, pa sedaj med leti 2019 in 2023 zaznava celo 6% padec števila oglasov, iz 2.509 leta 2019 na 2.365 leta 2013. Padec dejavnosti v tem obdobju potrjuje tudi sicer na podlagi nacionalnega registra dosti bolj verodostojna statistika SURS, kjer je bil v kategoriji zasebnih sob, apartmajev in hiš zaznan padec iz 2.061 na 1.757 nastanitvenih obratov, torej kar 15% upad. Iz tega izhaja tako dejstvo, da na najbolj problematizirani lokaciji ne poteka podivjan nevaren trend rasti ponudbe kratkotrajnih najemov, pravtako pa tudi to, da nekih trendov rasti, ki ga je poganjala predvsem adopcija nekega tržnega kanala, ni mogoče kartako na pamet preslikovati tudi v prihodnja obdobja.

Ob vsem tem pa je vašo trditev o petkratnem povečanju stanovanj v turistični ponudbi potrebno osvetliti tudi na ravni definicije samega pojma stanovanja, ki pravtako nima podlage v navedeni študiji:
– študija spremlja število oglasov, teh pa ni moč enačiti z nastanitvenimi enotami, saj se le-te v oglasih pogosto podvajajo, na primer ko ponudnik več enot posebej oglašuje tudi kombinacije več enot za večje skupine gostov;
– sami oglasi pogosto zajemajo tudi enote, ki jih funkcionalno ni mogoče opredeliti kot stanovanja (npr. sobe), to je predlagatelja nenazadnje opozorila tudi Zakonodajno-pravna služba DZ;
– v oglasih se pojavljajo tudi enote v nepremičninah, ki imajo gostinsko namembnost, torej niso stanovanja ali del stanovanj.

Nenazadnje pa je ob tem potrebno upoštevati, da številni ponudniki kratkotrajnih najemov v univerzitetnih središčih pretežni del leta stanovanja oddajajo za namen študentskega bivanja in so na turističnem trgu zgolj v poletnih mesecih, izven študijskega leta, torej še vedno primarno rešujejo stanovanjsko problematiko, ne pa jo poslabšujejo.

Iz vsega tega jasno izhaja, da tudi v odgovoru vašega ministrstva navedeno sklicevanje ne nudi podlage za takšne izjave, še več, celo neposredno demantira dodatne navedbe o petkratni eksponentni rasti dejavnosti v osemletnem obdobju.

Zato vas ponovno opozarjamo, da ste kot javni funkcionar izrekli trditev, ki nima podlage v dejstvih in je objektivno neresnična. Vaša navedba ni zgolj netočna, temveč je jasno dokazljivo zavajajoča.

Poleg tega ste z izrečenim prejudicirali dejavnost, ki je zakonita, regulirana in prispeva h kakovosti slovenskega turizma, na način, ki jo neupravičeno stigmatizira in ustvarja družbeno škodo.

Izjava, kot ste jo podali, tako ne more in ne sme biti temelj zakonodajnega predloga. Če se zakon utemeljuje na podatkih, ki niso resnični, potem gre za postopek, ki je v nasprotju z načeli pravne države. Takšna praksa lahko vodi v zlorabo zakonodajnega postopka, spodkopavanje zaupanja javnosti v institucije in pomeni neposredno škodo za vse, ki zakonito opravljajo dejavnost kratkotrajnega oddajanja.

Vaša izjava ima zato ne le politične, temveč tudi pravne posledice. Upoštevajoč njen pomen, lažno vsebino in njene posledice, imamo tudi možnost uporabe pravnih sredstev, vključno z uveljavljanjem zaščite pred razžalitvijo in drugimi oblikami posega v dobro ime članov našega združenja. Prav tako bomo razmislili o ustreznih korakih v povezavi z zakonodajnim postopkom, ki temelji na napačnih predpostavkah.

Spričo tega vas ponovno pozivamo, da sporno izjavo, tako kot tudi javno objavljene dodatne navedbe vašega ministrstva o petkratni eksponentni rasti dejavnosti, prekličete in se zanjo javno opravičite.

Pričakujemo da to storite do vključno petka, 18. julija 2025. V nasprotnem primeru bomo primorani sprožiti ustrezne pravne postopke.

V pričakovanju vašega odgovora vas pozdravljamo.

S spoštovanjem,

Katja Rezman, predsednica