Novela Zakona o gostinstvu (ZGos-1): Podroben vodnik skozi novosti, roke in pasti

Zakon ohranja delitev na pravne osebe, s.p. in sobodajalce (fizične osebe). Pomembna sprememba se obeta pri časovnem obsegu: za sobodajalce – fizične osebe se dovoljeno obdobje opravljanja dejavnosti podaljšuje s prejšnjih 150 na 180 dni na leto. Če želite oddajati dlje, se morate registrirati kot samostojni podjetnik ali pravna oseba.

Tehnični pogoji ostajajo oziroma so na novo definirani:

• V stanovanju je lahko nastanjenih največ 15 oseb.
• Zagotoviti morate najmanj 8 m² uporabne površine na osebo.
• Obvezna je namestitev označbe nastanitvenega obrata na vidnem mestu ob vhodu ali v notranjosti stavbe (v dvo- ali večstanovanjskih stavbah).

Zaostritev pri soglasjih in transparentnosti v večstanovanjskih stavbah: Če oddajate stanovanje v večstanovanjski stavbi (blok), so pogoji zaostreni in zahtevajo večjo transparentnost:

1. Soglasja: Pridobiti morate soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot 75 % solastniških deležev, pri čemer morajo soglasje podati VSI lastniki stanovanj, ki mejijo na vaše stanovanje. Soglasje velja le 3 leta.
2. Oglasna deska: Ob začetku opravljanja dejavnosti morate to javno objaviti na oglasni deski v stavbi.
3. Nalepka: Na vhodu v stanovanje je obvezna namestitev nalepke, ki označuje dejavnost in vključuje podatek o roku veljavnosti soglasja.

Kritični pomislek: Zahteva po 100-odstotnem soglasju vseh mejašev dejansko uvaja pravico veta posameznega soseda. Omejitev veljavnosti soglasja na 3 leta pa pomeni trajno poslovno negotovost, javna objava na oglasni deski in nalepke na vratih pa lahko vodijo v stigmatizacijo ponudnikov.

Zakon uvaja mehanizem omejevanja dni oddajanja, ki je vezan na odločitve vlade in posameznih občin. Postopek bo potekal po naslednjem letnem ciklu:

1. Do 31. januarja: Vlada določi kriterije za določitev občin z visokim tveganjem.
2. Do 30. aprila: Vlada sprejme sklep s seznamom občin z visokim tveganjem. Seznam velja za prihodnji dve leti.
3. Do 31. oktobra: Občine na podlagi analiz sprejmejo splošni akt (odlok), s katerim omejijo oddajanje za prihodnje leto.
4. 1. januar: Omejitve stopijo v veljavo.

Za lažje razumevanje, kako bodo te omejitve vplivale na vaše poslovanje, smo pripravili dve ključni pojasnili:

POJASNILO 1: Koga zadevajo omejitve in kako se križajo s statusom?

Časovne omejitve, ki jih bodo sprejele občine, veljajo za vse ponudnike kratkotrajnega najema, ne glede na statusno obliko. To pomeni, da omejitev velja tako za s.p. in d.o.o. kot za sobodajalce.

Specifika za sobodajalce (fizične osebe): Zanje velja “pravilo strožje omejitve”. * Zakon njihovo poslovanje generalno omejuje na 180 dni.

• Če občina določi daljše obdobje (npr. 270 dni), za sobodajalca še vedno velja »strop« 180 dni.
• Če občina določi krajše obdobje (npr. 30 ali 60 dni), pa za sobodajalca obvelja ta, strožja občinska omejitev.

POJASNILO 2: Kako se štejejo dnevi v obratih z več enotami?

Sistem bo dneve odšteval na ravni nastanitvenega obrata (stanovanja) in ne na ravni posamezne sobe ali gosta.

• Primer: Če imate v stanovanju tri sobe in v eni sobi prenoči le ena oseba, se to šteje, kot da je celoten nastanitveni obrat tisti dan posloval. Z vašega letnega kontingenta se odšteje 1 dan.
• Enako (torej 1 porabljen dan) se šteje, če so zasedene vse sobe in v njih prenoči vseh 15 oseb.

To je ključno za načrtovanje zasedenosti – delna zasedenost “kurí” razpoložljive dni enako hitro kot polna zasedenost.

Register (RNO) postaja orodje neposrednega nadzora. Inšpekcija bo imela neposreden dostop do podatkov, register pa bo samodejno odšteval dovoljene dneve.

Prehodno obdobje (Februar – Junij 2026) :

• 1. februar 2026: Začetek uporabe določb o RNO. Odpre se sistem za vpis dodatnih podatkov.
• Do 31. maja 2026: AJPES vas bo pozval k dopolnitvi, če podatki ne bodo popolni.
• Do 30. junija 2026: Skrajni rok, do katerega morate urediti vpis.

Novi obvezni podatki za vpis vključujejo :

• Izjavo o soglasju vseh lastnikov in veljavnem soglasju etažnih lastnikov.
• Datum poteka soglasja etažnih lastnikov.
• Podatek, ali oddajate celo stanovanje ali le del.
• Podatek o uporabni površini in deležu površine za dejavnost.

Če podatkov ne dopolnite do roka, sledi začasen preklic identifikacijske številke, kar pomeni prepoved dejavnosti.

Zakon strogo določa, da mora biti veljavna identifikacijska številka (IŠ) iz registra RNO navedena pri vsakem oglaševanju in sklepanju pogodb na daljavo (prek portalov, družbenih omrežij ipd.). Številka mora imeti status “aktiven”.

Kritični pomislek: Neskladje z EU uredbo in tveganje za 35 % ponudnikov

Čeprav je vlada nujnost sprejema novele zakona utemeljevala prav z implementacijo evropske regulacije, se je v praksi izkazalo nasprotno. Tekom zakonodajnega postopka so očitno prednost dobile nerazumne določbe o časovnem omejevanju in diskriminatorni pogoji soglasij, medtem ko je bila pravilna implementacija evropske krovne uredbe (Uredba EU 2024/2018) pozabljena.

Zakon je namreč v očitnem nasprotju z določili evropske uredbe, ki predvideva oglaševanje z identifikacijsko številko za posamezno enoto, medtem ko slovenski zakon zahteva številko za celoten obrat. Zaradi tega neskladja utegne imeti z 20. majem 2026, ko uredba stopi v veljavo, velike težave z oglaševanjem na rezervacijskih platformah kar 35 % vseh slovenskih ponudnikov – tistih, ki imajo znotraj enega nastanitvenega obrata več enot. Platforme bodo namreč tehnično sledile EU standardu, slovenski zakon pa zahteva drugačen podatek.

Čeprav so bile zakonske spremembe predstavljene kot nujna ureditev področja, vsebina novele in način njenega sprejemanja kažeta vse slabosti dejstva, da je zakon produkt politike, ki je nastajal  brez resničnega vključevanja ključnih deležnikov. Namesto življenjskih rešitev smo dobili zapleten administrativen aparat, ki odpira več vprašanj kot daje odgovorov in v mnogih točkah ne upošteva realnosti poslovanja. Žal pa tudi ne same krovne evropske regulacije in delovanja spletnih platform.