Evropska prihodnost kratkoročnih najemov: ujeti med vizijo Bruslja in slepo ulico slovenske zakonodaje

Novi evropski standardi nastajajo pod okriljem politične koalicije Evropske komisije pod vodstvom predsednice Ursule von der Leyen in skupine socialdemokratov (S&D). Z imenovanjem prvega komisarja za stanovanja v zgodovini EU in napovedanim načrtom za cenovno dostopna stanovanja (Affordable Housing Plan) se vzpostavlja tretji, vsebinski steber regulacije dejavnosti kratkoročnih najemov:

• Prvi steber (Direktiva DAC7): Se v Sloveniji že uporablja in zagotavlja davčno preglednost s poročanjem rezervacijskih platform o prihodkih gostiteljev.
• Drugi steber (Uredba (EU) 2024/1028): Sprejeta aprila 2024, v celoti pa stopa v veljavo maja 2026. Njen namen je vzpostavitev harmoniziranega okvira za izmenjavo podatkov med platformami (Airbnb, Booking.com) in nacionalnimi registri za boljši nadzor. Slovenija te uredbe ne implementira in jo z novelo zakona o gostinstvu celo krši.
• Tretji steber (Nova direktiva STAR): Je no predlog normativnega okvira, ki naj bi bil sprejet do jeseni. Najverjetneje prihaja v obliki direktiva in naj bi postavil skupne evropske temelje za opravljanje dejavnosti kratkotrajnih najemov.

Osnova za nastajajočo direktivo je študija profesorja prava EU Vassilisa Hatzopoulosa, pripravljena za skupino S&D, ki temelji na grški ureditvi in praksah drugih evropskih držav. Ključni koncept je sorazmernost, ki temelji na jasni ločnici med dvema arhetipoma gostiteljev:

• Neprofesionalni gostitelji: Naravne osebe, ki dejavnost opravljajo občasno in v majhnem obsegu. Predlog predvideva časovno omejitev dejavnosti (v eni od možnosti 60 dni, v drugi 90 dni) na leto in omejitev na največ dve enoti. Za te ponudnike evropski predlog predvideva minimalno regulativno obremenitev in delovanje brez predhodnih avtorizacijskih shem, z izjemo pridobitve identifikacijske številke skladno z Uredbo(EU)2024/1028.
• Profesionalni gostitelji: So pravne osebe ali posamezniki, ki presegajo določene prage v številu dni opravljanja dejavnosti ali enot, ki so določeni za neprofesionalne gostitelje. Ti so lahko podvrženi strožjim režimom, vključno z avtorizacijskimi shemami, torej zahtevo za registracijo dejavnosti, pridobitev ID za DDV  in morebitnimi drugimi omejitvami kot je pridobivanje licenc in podobno.

Predlog te evropske ureditve ob tem poudarja vlogo lokalnih skupnosti, ki lahko omejijo dejavnost zaradi javnega interesa (dostopnost stanovanj, urbanizem), vendar morajo biti takšni ukrepi geografsko omejeni, utemeljeni na študijah in statističnih podatkih, ki jih zagotavlja Uredba (EU) 2024/1028.

V Združenju sobodajalcev Slovenije že več kot mesec dni opozarjamo na kritičnost razmer v slovenskem turizmu in zahtevamo splošen odlog veljavnosti novele zakona o gostinstvu, saj je s 1. januarjem uveljavljena novela Zakona o gostinstvu (ZGos-1) je prinesla normativni kaos, ker zagotovljenih temeljnih pravilnikov za njeno izvajanje. V tem pravnem vakuumu je bil celo AJPES prisiljen za nedoločen čas preložiti za začetek februarja napovedano posodobitev nacionalnega registra nastanitvenih obratov (RNO). Tako nacionalni registrski organ nove obrate še naprej vpisuje po starih pravilih, medtem ko so ponudniki zakonsko že dolžni poslovati po noveli zakona. Ker nujni pravilniki sploh ne obstajajo, pa ponudniki sploh ne morejo zagotoviti z zakonom zahtevane skladnosti poslovanja.

Poleg notranje neurejenosti novela gostinskega zakona stopa v neposredno neskladje z Uredbo (EU) 2024/1028 o zbiranju in souporabi podatkov v zvezi s storitvami kratkotrajnega najema. Evropski okvir zahteva harmoniziran in učinkovit sistem registracije ter identifikacije na ravni posamezne enote, ki bi omogočal nemoten pretok podatkov med platformami in organi. Slovenija zato že tvega evropske sankcije, brez temeljitega popravka zakona in posodobitve nacionalnega registra RNO Slovenija ne bo sposobna vzpostaviti enotne vstopne točke za izmenjavo podatkov, kar je nujen pogoj za zakonito delovanje trga v prihodnje.

Vse pa kaže tudi, da bo edinstvena slovenska restriktivna ureditev, ki vse ponudnike sili v profesionalizacijo, močno presegla predvidene evropske regulatorne okvire. Prihajajoča evropska direktiva STAR namreč temelji na spodbujanju dejavnosti neprofesionalnih gostiteljev in zmanjševanju njihovih bremen. Ker naš krovni zakon ne razlikuje med občasnim oddajanjem in obsežno komercialno dejavnostjo, bo naša zakonodaja kmalu  potrebovala dodatne obsežne prilagoditve. V izogib še večjemu normativnemu kaosu in zaščiti slovenskega turizma je odlog uveljavitve novele zakona o gostinstvu do jeseni tako edini razumen in strokovno utemeljen ukrep.