Zasebnih nastanitev ni mogoče brez dokazov označevati kot manj kakovostne

Pregled nastanitev na Booking.com v Ljubljani, primerljiv vzorec kaže naslednje rezultate:

• hoteli: povprečna ocena približno 8,7, mediana približno 8,8;
• apartmaji in druge nehotelske nastanitve: povprečna ocena približno 8,84, mediana 9,0.

Čeprav ne gre za uradno analizo vseh ljubljanskih nastanitev, temveč za pregled javno prikazanega vzorca, rezultat nikakor ne potrjuje trditve, da so zasebne nastanitve manj kakovostne. Nasprotno: v pregledanem vzorcu so gostje apartmaje ocenili nekoliko bolje kot hotele.

Individualni ponudnik ima praviloma eno ali le nekaj nastanitvenih enot. Zaradi manjšega števila rezervacij prejme tudi bistveno manj ocen kot hotel z več deset ali več sto sobami. Vsaka posamezna negativna ocena ima zato pri njem veliko večji statistični vpliv.

Če imata ponudnika povprečno oceno 9,0 in nato prejmeta oceno 5, bi bil pri navadnem aritmetičnem povprečju učinek naslednji:

Pri ponudniku z 20 ocenami bi ista slaba izkušnja povzročila približno 95-krat večji premik ocene kot pri hotelu z 2.000 ocenami.

Booking.com poleg tega uporablja uteženo ocenjevanje, pri katerem imajo novejše ocene večji vpliv na skupni rezultat. Veliko število starih komentarjev zato hotela ne zaščiti popolnoma. Še vedno pa ima velik hotel praviloma bistveno več novih ocen. Če manjši ponudnik v določenem obdobju prejme 30 ocen s povprečjem 9,0 in nato eno oceno 5, povprečje tega sklopa pade na približno 8,87. Hotel s 1.000 primerljivimi ocenami bi po enaki oceni ostal pri približno 8,996.

Visoka ocena manjšega ponudnika zato ni samoumevna. Ohranjati jo mora pri bistveno manjšem številu ocen, kjer ima vsaka napaka veliko večjo težo.

Pri individualnem ponudniku je lastnik pogosto ista oseba, ki komunicira z gostom, pripravi nastanitev, zagotovi navodila za prihod, rešuje težave in gostu priporoča lokalne restavracije, izlete ter znamenitosti.

Nastanitev predstavlja njegovo lastnino, prihodek in osebni ugled. Zaradi tega ima močan neposreden interes, da je gost zadovoljen. Pri hotelu so naloge in odgovornost razdeljene med upravo, recepcijo, gospodinjstvo, vzdrževanje in druge zaposlene.

To ne pomeni, da se hotelski zaposleni ne trudijo ali da je vsak zasebni ponudnik kakovosten. Pomeni pa, da ni nobene stvarne podlage za domnevo, da je nastanitev že zaradi individualnega oziroma zasebnega načina upravljanja manj kakovostna.

Raziskave vpliva upravljavske strukture hotelov sicer dajejo različne rezultate glede na kategorijo in način upravljanja objekta. Tudi zato ni strokovno pravilno kakovosti presojati zgolj na podlagi pravne oblike ali vrste ponudnika. Kakovost je treba meriti z dejanskimi kazalniki: zadovoljstvom gostov, čistočo, varnostjo, kakovostjo storitve, številom pritožb in spoštovanjem predpisov.

Po podatkih SURS je bilo leta 2025 prek Airbnb, Booking.com in Expedia v Sloveniji ustvarjenih več kot 523.000 rezervacij kratkotrajnih nastanitev in 4,5 milijona prenočitev. To predstavlja približno 70 % vseh prenočitev v kategoriji počitniških in drugih nastanitev za kratkotrajno bivanje.

V Ljubljani so gostje, ki so takšne nastanitve rezervirali prek spletnih platform, leta 2025 ustvarili skoraj 942.000 prenočitev, kar je bilo 11 % več kot leto prej. Več kot 95 % vseh platformnih prenočitev v Sloveniji je bilo ustvarjenih v nastanitvah, ki se oddajajo kot celota in imajo manj kot deset ležišč. Mali ponudniki torej niso obrobje turizma, temveč eden njegovih ključnih delov. Vir: SURS – kratkotrajne nastanitve, 2025.

Pri številnih zasebnih nastanitvah gre za domače oziroma lokalne ponudnike, ki predstavljajo svoj kraj, njegovo kulturno okolje, naravne znamenitosti in lokalno ponudbo. Za natančno trditev, kolikšen delež vseh sobodajalcev predstavljajo lokalni prebivalci in kolikšen delež ljubljanskih hotelov je v tuji lasti, bi potrebovali uradne podatke po lastništvu in vrsti nastanitve. Takšna celovita statistika trenutno ni javno dostopna, zato ni odgovorno trditi, da so vsi sobodajalci lokalni ali da je večina hotelov v Ljubljani v tuji lasti.

Uradni podatki pa kažejo širši vzorec: med vsemi slovenskimi mikro podjetji je bilo leta 2023 samo 3,2 % podjetij v tujem nadzoru, med velikimi podjetji pa 47,5 %. To ni statistika lastništva turističnih nastanitev, vendar potrjuje, da je tuje lastništvo precej bolj prisotno med velikimi kakor med mikro podjetji. Vir: SURS – podjetja pod tujim nadzorom.

Če nekdo brez merljivih dokazov zasebne nastanitve označuje kot manj kakovostne, se zato upravičeno zastavlja vprašanje:

Ali s tem meni, da lokalni lastniki in domači ponudniki svojih krajev ne znajo predstavljati tako kakovostno kot velike, pogosto centralizirano upravljane nastanitvene družbe?

Podatki o ocenah gostov takšnega sklepa ne potrjujejo. Lokalni ponudnik ima pogosto prav posebno prednost: neposredno poznavanje kraja, osebni stik z gostom in osebno odgovornost za njegovo izkušnjo.

Ne nasprotujemo urejanju področja kratkoročnega oddajanja. Podpiramo jasna pravila, registracijo dejavnosti, varnostne standarde, ustrezno plačevanje davkov, spoštovanje sosedov in učinkovit nadzor nad kršitelji in enake omejitve za vse!

Nasprotujemo pa temu, da se celotno skupino individualnih ponudnikov obravnava kot manj kakovostno samo zaradi vrste nastanitve ali velikosti ponudnika.

Če želi država ponudnike razvrščati glede na kakovost, morajo biti merila enaka in objektivna za vse:

• zadovoljstvo ter preverjene ocene gostov;
• čistoča in vzdrževanje nastanitve;
• varnost in spoštovanje predpisov;
• število utemeljenih pritožb;
• kakovost komunikacije in storitve;
• registrirano ter zakonito poslovanje.

O kakovosti mora odločati dejanska storitev, ne organizacijska oblika ponudnika.

Podatki Booking.com za pregledani vzorec v Ljubljani kažejo, da individualne nastanitve dosegajo vsaj primerljive, v našem vzorcu pa celo nekoliko višje ocene od hotelov – kljub temu da zaradi manjšega števila ocen vsaka negativna izkušnja močneje vpliva na njihov rezultat.

Zato pričakujemo, da bodo prihodnje razprave in ukrepi temeljili na preverljivih podatkih ter da se lokalnih sobodajalcev in malih ponudnikov ne bo neutemeljeno predstavljalo kot manj kakovosten del slovenskega turizma.