Kaj prinaša Novela zakona o gostinstvu?

Predlog ZGos-1 v tretjem odstavku 6. člena v zahtevah izenačuje izvajalce gostinske dejavnosti v prehrambnih in nastanitvenih obratih z zahtevo po pridobljenem uporabnem dovoljenju.

Ustavno sodišče je 22.5. 2025 (Odločba U-I-203/23) razveljavilo 146. člen Gradbenega zakona, ki je omogočal izdajo dovoljenja za objekte daljšega obstoja. Razlog za razveljavitev je bil v tem, da je ta določba posegala v izvirno pristojnost občin pri urejanju prostora in jim odvzemala možnost vplivanja na rabo prostora na njihovem območju.

Za zapolnitev nastale pravne praznine in reševanje pravnega statusa starejših objektov, za katere ni popolnih evidenc, je v pripravi novela Gradbenega zakona, ki zajema tudi delovanje sistem eGraditev za digitalizirano oddajo vlog za izdajo uporabnega dovoljena in naj bi zaživel s 5.1.2026.

Glede na zatečeno stanje neurejenosti tega področja, navedeno pravno praznino in dejstvo, da kompleksna in obsežna novela predpisa, na katerega se to določilo ZGos-1 sklicuje, še sploh ni v parlamentarni obravnavi, je uveljavitev tega določila s 1.1.2026 v nerazumna birokratska zanka. In za marsikoga neizvedljiva naloga.

ZGos-1 v 4. odstavku 21. člena določa, da posameznemu gostu v stanovanju pripada najmanj osem kvadratnih metrov uporabne površine nastanitvenega obrata iz drugega odstavka tega člena, vendar največ 15 gostov.

Zaplet se pojavi z dejstvom, da je v 2. odstavku definiran nastanitveni obrat lahko tudi soba (7. točka 1. odstavka 13. člena), Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih in obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti pa v 11. členu določa, da mora imeti soba za nastanitev v primeru enoposteljne sobe 8 m2 površine (pri novogradnjah 10 m2), dvoposteljna soba 12 m2 površine (pri novogradnjah 15 m2), na vsako dodatno ležišče pa še 4 m2 površine.

Navedena določba ZGos-1 s tem v primeru večposteljnih sob retroaktivno grobo posega v obstoječe stanje na trgu in legitimna pričakovanja ponudnikov, ki so v svoje nastanitve investirali skladno z veljavno zakonodajo in predpisi, zdaj jim pa novela zakona naenkrat onemogoča koriščenje zmogljivosti v pričakovanjem obsegu in načinu. Tu je dodatno sporen tudi sam rok uveljavitve določbe s 1.1.2026, ki ne daje možnosti prilagoditev.

Ob tem gre izpostaviti tudi nefunkcionalnost omejitve skupnega števila gostov (15) neglede na število enot v obratu, ki v praksi onemogoča gostovanje zaokroženih skupin kot so na primer športne ekipe na pripravah.

V Sloveniji smo že leta 2018 uvedli register nastanitvenih obratov (RNO), ki nastanitvenim obratom (obrat je skupek enot kot so lahko sobe, apartmaji, …) tudi dodeljuje identifikacijsko številko.

Vendar pa 20.5.2026 stopa v veljavo evropska uredba 2024/1028 o izmenjavi in souporabi podatkov med nacionalnimi registri in rezervacijskimi platformami (Airbnb, Booking.com, …), ki pa določa dodeljevanje identifikacijske številke na ravni posamezne enote. Uredba v 15. odstavku uvodnih določb uporabo ene registracijske številke za več enot celo izrecno določa kot zlorabo te številke.

V slovenskem primeru se bo zaradi neimplementacije določb te evropske uredbe zgodilo ravno to, saj bo imel ponudnik več enot znotraj obrata enotno številko obrata za vse enote. Glede na to, da bo morala biti vsaka enota edinstveno identificirana tudi na rezervacijskih platformah, bo to pomenilo nedopusten zaplet za slovenske ponudnike zasebnih nastanitev z več enotami, ki bo ob striktni uveljavitvi evropske uredbe omogočal oglaševanje le ene izmed enot.

Neimplementacija uredbe pomeni hkrati tudi izpad statistične izmenjave podatkov za spremljanje dejavnosti in pripravo ukrepov regulacije dejavnosti (npr. iz 22. člena)

Dodaten zaplet pri tem povzroča 1. odstavek 21. člena ZGos-1, ki določa, da je v enem stanovanju lahko, neglede na število enot, lahko le en obrat.

Novela Zakona o gostinstvu v 22. členu vnaša temeljno določilo, ki je svojevrsten unikum v našem pravnem redu, in sicer časovno omejevanje dejavnosti. Tako isti zakon, ki določa, da mora imeti izvajalec registrirano dejavnost (sobodajalec kot fizična oseba z dejavnostjo, s.p. ali d.o.o.) in zaradi oglaševanja dejavnost tudi vseskozi aktivno (2. odstavek 17. člena), hkrati na podlagi nekih podzakonskih aktov določa časovno omejevanje dejavnosti, privzeto na 60, lahko pa tudi celo na samo 30 dni (6. in 7. odstavek 22. člena).

Ob vseh pravnih pomislekih glede načel poseganja v razpolaganje z zasebno lastnino, podjetniško svobodo iz 74. člena ustave in legitimnih pričakovanj, se tu odpirajo tudi čisto praktične ekonomske dileme vzdržnosti celoletnega plačevanja prispevkov medtem ko mu bo dejavnost na trgu administrativno omejena zgolj za mesec ali dva.

Predlagatelj zakona se sklicuje na podobno prakso v nekaterih tujih velemestih. Ob kakršnihkoli primerjavah s tujino pa gre izpostaviti temeljno statusno razliko med regulacijo tam in pri nas. V tujini so mali ponudniki zasebnih nastanitev fizične osebe, ki se prijavijo v register in so potem obdavčeni iz naslova teh prihodkov, pri nas pa je za to potrebna registrirana dejavnost in s tem tudi redno plačevanje vseh iz tega naslova izvirajočih prispevkov (socialno, zdravstveno zavarovanje, po novem tudi dolgotrajna oskrba).

Pri tem je formalno in vsebinsko sporna tudi izvedba določanja občin za katere bo uveljavljena splošna 60-dnevna omejitev dejavnosti, saj je bistvene elemente določil, ki bi morala biti zajeta v samem zakonu, prenaša na vladno uredbo, s čimer prihaja do kršitev načela zakonitosti. Takšna “blanketna” pooblastila namreč presegajo tehnična vprašanja in odpirajo prostor za arbitrarnost izvršilne veje, kar je neustavno tako z vidika načela delitve oblasti kot tudi pravne predvidljivosti. 

Iz tega vidika je vsekakor sporna vnaprejšnja nedoločenost kriterijev in metodologije za presojo določanja občin z visokim tveganje negativnih vplivov kratkoročnega najema, pravtako pa tudi vnaprejšnja nedoločenost uradnih evidenc iz katerih bi se tej podatki zajemali (3. odstavek 22. člena). V zakonu manjkajo tudi definicije temeljnih pojmov kot sta »nedostopnost stanovanj« in »velik obseg kratkoročnih najemov«.

ZGos-1 področje nadzora fragmentira na tri organe: tržno inšpekcijo, stanovanjsko inšpekcijo in občinsko inšpekcijo.

Občinski inšpekciji pri tem nalaga zadolžitev nadzora:

• časovnih omejitev opravljanja dejavnosti za sobodajalce (180 dni) in posebej določenih časovnih omejitev po posameznih občinah;
• izpolnjevanje pogojev za vpis v register nastanitvenih obratov in poslovanje z veljavno identifikacijsko številko;
• izpolnjevanje pogojev za oddajanje stanovanj v kratkoročni najem, vključno s soglasjem lastnika ali solastnikov in nadzor števila gostov in pripadajoče površine;
• navedbe veljavne identifikacijske številke pri oglaševanju in sklepanju pogodb na daljavo;
• pravilnost, točnost in popolnost podatkov v registru za nastanitvene obrate v stanovanju.

Sodeč po informacijah s terena občinskih inšpekcij nima zadostnega in primerno usposobljenega kadra za tovrstni nadzor. Dodaten dvom predstavlja delovanje vmesnika za vpoglede v poslovni register.

Globe za sobodajalca (in druge posameznike, ki samostojno opravljajo dejavnost)

Lažji prekrški (globa: 400 do 1.200 EUR)

• Gostinski obrat ne izpolnjuje pogojev glede prostorov, opreme, ležišč ali storitev.
• Gostinski obrat ni označen v skladu z zakonom.
• Obratovalni čas ni objavljen.
• Cene gostinskih storitev niso označene v ceniku.
• Gostinski obrat ne obratuje v skladu z objavljenim obratovalnim časom.
• Oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem se ne objavi ali na vhodna vrata ni nameščena standardizirana oznaka.
• V stanovanju je nastanjenih več gostov, kot je dovoljeno.
• Podatki v registru nastanitvenih obratov so napačni, netočni ali nepopolni.
• Izvajalec ne prijavi sprememb podatkov v registru v 15 dneh.

Težji prekrški (globa: 1.000 do 4.500 EUR)

• Oddajanje stanovanja v kratkotrajni najem se opravlja več dni v koledarskem letu, kot je dovoljeno.
• Pri oglaševanju ali sklepanju pogodb na daljavo ni navedena veljavna identifikacijska številka obrata.
• Nastanitveni obrat ni kategoriziran ali ne posluje z ustrezno kakovostno kategorijo.

Najtežji prekrški (globa: 2.000 do 12.000 EUR)

• Nastanitveni obrat ni vpisan v register ali nima veljavne identifikacijske številke.
• Opravljanje dejavnosti v stanovanjski stavbi z oskrbovanimi stanovanji.
• Opravljanje oddajanja stanovanja v kratkotrajni najem brez soglasja lastnika ali etažnih lastnikov.
• Opravljanje dejavnosti med prepovedjo.

Globe za samostojnega podjetnika posameznika (s.p.)

Lažji prekrški (globa: 1.000 do 2.500 EUR)

• Za enake kršitve kot so navedene za sobodajalca.
• Kazen za odgovorno osebo: 400 do 1.000 EUR.

Težji prekrški (globa: 1.500 do 6.000 EUR)

• Za enake kršitve kot so navedene za sobodajalca.
• Kazen za odgovorno osebo: 1.000 do 4.000 EUR.

Najtežji prekrški (globa: 3.000 do 20.000 EUR)

• Za enake kršitve kot so navedene za sobodajalca.
• Kazen za odgovorno osebo: 2.000 do 8.000 EUR.

Globe za pravno osebo

Lažji prekrški (globa: 1.500 do 5.000 EUR)

• Za enake kršitve kot so navedene za sobodajalca in s.p..
• Prehrambni obrat obratuje izven rednega časa brez soglasja občine ali v nasprotju z njim.
• Objavljen redni obratovalni čas ni v skladu z zakonom ali soglasjem občine.
• Opravljanje prehrambne dejavnosti v premičnem obratu na javni prireditvi več kot 45 dni ali v nasprotju z dodatnimi pogoji občine.
• Opravljanje dejavnosti v premičnem obratu na območju ali v obdobju, ki ni določeno s splošnim aktom občine, ali brez soglasja občine, če je potrebno.
• Kazen za odgovorno osebo: 400 do 1.000 EUR.

Težji prekrški (globa: 2.000 do 20.000 EUR)

• Za enake kršitve kot so navedene za sobodajalca in s.p..
• Kazen za odgovorno osebo: 1.000 do 4.000 EUR.

Najtežji prekrški (globa: 5.000 do 50.000 EUR)

• Za enake kršitve kot so navedene za sobodajalca in s.p..
• Kazen za odgovorno osebo: 2.000 do 8.000 EUR

Novela Zakona o gostinstvu v 20. členu ponudnikov nastanitev v večstanovanjskih stavbah predpisuje zahtevo po soglasjih (več kot 75% etažnih solastnikov in vseh mejašev), ki jih postavlja tudi kot pogoj za vpis v register (3. odstavek, 26. člena). Osnovno določilo je prevzeto iz Stanovanjskega zakona, kjer naj bi veljalo za vse dejavnosti v stanovanjih, pri čemer ZGos-1 specifično za ponudnike zasebnih nastanitev rok veljavnosti soglasij omejuje na tri leta, bistveno strožje pa definira tudi sankcije za odsotnost soglasij, kar definira kot najtežji prekršek (37. člen ZGos-1) s sankcijo 5.000 do 50.000 eurov za pravne osebe, 3.000 do 20.000 za samostojnega podjetnika, dodatno pa še od 2.000 do 8.000 eurov za odgovorno osebo, za posameznika z dejavnostjo pa kazen od 2.000 do 12.000 eurov, medtem ko Stanovanjski zakon predvideva bistveno nižje kazni med 1.500 do 15.000 eurov za pravno osebo in 500 do 1.200 eurov za posameznika.

Z ozirom na to, da je izvajanje že izvajanje osnovne določbe Stanovanjskega zakona vprašljivo in se v iz objektivnih praksi dejansko večinoma ne udejanja, je uveljavitev specialne zahteve za eno dejavnost, ki je za nameček v primerjavi z drugimi gospodarskimi dejavnostmi praktično edina v funkciji bivanja, diskriminatorna. Če upoštevamo še izključujoč pogoj z rokom 1.1.2026 je to v številnih primerih nepremostljiva birokratska past.

Po ocenah GURS približno polovica stavb v Sloveniji nima popolno urejenih evidenc, ki so pogoj za ugotavljanje lastniških deležev, glede na dejstvo, da je novela Gradbenega zakona šele v pripravi, tudi marsikatera gradnja ni evidentirana v uradnih registrih. Tudi projekt elektronskega poročanja o nepremičninah, ki je bil zamišljen kot sistem za preverjanje in urejanje podatkov, še ni v celoti vpeljan.

V veliko primerih tudi ni možna enostavna dopolnitev katastrskih podatkov. Poleg tega GURS podatke v svoji evidenci evidentira v roku več mesecev. Velikokrat je potrebno izdelati elaborat za katastrsko evidentiranje za celotno stavbo in ne zgolj za obravnavano nepremičnino, kar spet traja kar nekaj mesecev, nato pa mora GURS elaborat še evidentirati. Zopet nekaj mesecev. V najslabšem primeru se kakšen lastnik nepremičnine ne strinja z evidentiranjem. Tedaj je potrebno sprožiti sodni postopek za določitev etažne lastnine na sodišču, sodni postopek pa praviloma traja nekaj let.

Iz vsega tega izhaja, da je uveljavitev takšne zahteve s 1.1.2026 pogosto nemogoč pogoj, za katerega ponudniki nastanitev ne morejo nositi izključne splošne odgovornosti. Primer urejanja tega področja nam nudi sosednja Hrvaška, kjer je bila že sprejeta obveznost soglasij etažnih lastnikov, vendar s prehodnim obdobjem do leta 2030.

Uveljavitev določb Zakona o gostinstvu (ZGos-1)

Zakon o gostinstvu (ZGos-1) začne veljati petnajsti dan po objavi v Uradnem listu Republike Slovenije. Večina določb se začne uporabljati 1. januarja 2026, nekateri členi pa imajo kasnejše roke za uveljavitev.

1. januar 2026 Zakon se začne uporabljati v celoti, razen za izrecno določene člene.
2. februar 2026 Začnejo se uporabljati členi 26, 27, 28, 29, 30 in 31, ki se nanašajo na

Register nastanitvenih obratov.

1. januar 2027 Začneta se uporabljati člena 24 in 25, ki določata vpis in izbris sobodajalca v poslovni register.