Nacionalni stanovanjski program 2026–2035: namesto konkretnih rešitev nov pritisk na sobodajalce

Program temelji na ideološki podlagi ministrstva za solidarno prihodnost, ki je utemeljila tudi novelo zakona o gostinstvu ter stanovanja definira izključno kot dom in pri tem izključuje funkcijo naložbene dobrine. V ta namen pa napoveduje tudi obsežne posege v trenutno ureditev. Po sprejetju programa ima Vlada RS rok šestih mesecev za sprejem akcijskega načrta, ki bo podrobneje opredelil finančne posledice in konkretne korake.

Program sobodajalstvo in kratkoročno oddajanje turistom neposredno naslavlja kot enega glavnih vzrokov za pomanjkanje stanovanj in rast cen. Za ponudnike zasebnih nastanitev so ključne naslednje navedbe in načrtovani ukrepi:

• Omejevanje kratkoročnega najema: Na območjih pomanjkanja stanovanj program predvideva strogo časovno omejevanje turistične rabe nepremičnin.
• Davčni in stroškovni pritiski: Napovedana je preučitev “drugačne davčne obravnave” kratkoročnega oddajanja ter uvedba višjih stroškov (nadomestilo za uporabo stavbnega zemljišča) za nepremičnine v turistični rabi (str. 84).
• Okrepljen nadzor: Inšpektorat, pristojen za stanovanja, bo kadrovsko okrepljen z namenom nadzora nad najemnim trgom in “omejitvami na področju kratkotrajnega oddajanja stanovanj turistom” (str. 18).
• Območja pomanjkanja: V t.i. “prednostnih območjih” bo država uvedla posebne režime, ki bodo vključevali dajatve na prazna stanovanja in omejevanje nenamenske rabe (str. 83).

Čeprav se program deklarativno zavzema za “na podatkih osnovano politiko”, v ZS ugotavljamo, da so temelji, na katerih gradi odnos do dejavnosti, sidrani primarno na ideoloških premisah, pri tem pa povsem zanemarjajo dejanske podatke in njihov kontekst.

1. Ideologija pred podatki

Program temelji na predpostavki, da je sobodajalstvo glavni krivec za odliv stanovanjskega fonda. Ministrstvo za solidarno prihodnost (MSP) dejavnost interpretira kot izključno negativen dejavnik, pri tem pa popolnoma zanemarja socialni in ekonomski vpliv, ki ga dejavnost prinaša lokalnim skupnostim v turističnih krajih. Namesto analize dejanskega vpliva se v besedilo vnaša ideološki boj, ki v isti koš meče različne, med seboj neprimerljive oblike dejavnosti.

2. Interpretacija neuradnih virov namesto uradne statistike

NSP za ključno izhodišče jemlje študijo CPOEF, ki je bila strokovna podlaga tudi novele gostinskega zakona, ki je spremljala število oglasov na Airbnb in Vrbo od njihove pojave na slovenskem trgu (2015) in jih interpretirala ko vpliv na stanovanjski trg. Zato smo v našem združenju tem interpretacijam večkrat argumentirano oporekali (tudi z uradnimi dopisi MGTŠ). Zato je zanimivo, da zdaj isti akterji – program nastaja pod taktirko soavtorja gostinskega zakona, državnega sekretarja MSP Klemna Ploštajnerja – umikajo argumentacijo prevajanja števila oglasov v število stanovanj, ampak raje operirajo s podatkom o “5-kratnem povečanju na Airbnb oglaševanih ležišč” v zadnjih desetih letih (str. 11). Ta podatek je s stanovanjskega vidika nerelevanten, saj število ležišč ne pomeni števila stanovanjskih enot, temveč kaže kvečjemu na protekcionistična nagnjenja do hotelirske panoge. Pri tem pa program v veliki meri ignorira uradne podatke SURS in GURS, ki nikakor ne potrjujejo neposredne vzročne povezave med sobodajalstvom in splošno rastjo cen stanovanj po državi, kvečjemu obratno.

3. “A la carte” branje uradnih številk

Program selektivno izpostavlja 20-odstotni delež registriranih nastanitvenih obratov v nekaterih gorenjskih turističnih občinah (str. 11). Pri tem ideološkim premisam avtorjem priročno izpusti dejstvo, da je bilo vključevanje turističnih nastanitev v preteklosti pogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja za individualno gradnjo v turističnih občinah, pravtako pa tudi da v večini teh primerov ne gre za odliv stanovanjskega fonda, saj gre za nastanitvene enote znotraj stanovanjskih hiš, kjer lastniki dejansko živijo. V največji gorenjski turistični občini je to celo pogoj. Ob tem pa program povsem zanemari vpliv netržnih počitniških stanovanj (vikendov), ki v turističnih občinah zajema znaten delež (statistično izkazano tudi 40%) stanovanjskega fonda.

4. Napačno razumevanje evropskih smernic

Besedilo navaja, da Evropska komisija spodbuja vse večje omejevanje dejavnosti (str. 8). V resnici si EU prizadeva za enotne okvire in razlikovanje med profesionalnimi in priložnostnimi ponudniki (peer-to-peer). Slovenska zakonodaja (ZGos-1), na katero se program opira, vse sobodajalce obravnava kot profesionalne, kar je v nasprotju s smernicami o sorazmernosti. Poleg tega program ignorira uredbo EU 2024/1028 o zbiranju podatkov, saj ZGos-1 ne zagotavlja ustrezne statistične integracije, ki jo EU zahteva za utemeljitev omejevalnih ukrepov.

5. Obešanje na neuspešne modele

Program ostaja ohlapen in nekonkreten pri napovedih učinkov. V veliki meri se zanaša na ukrepe, ki so se v preteklosti že izkazali za neučinkovite (npr. javna najemna služba, ki ni aktivirala želenega števila enot). Namesto spodbujanja ponudbe se NSP ponovno zateka k represivnim metodam in inšpekcijskemu nadzoru kot ključnima orodjema stanovanjske politike.

Združenje sobodajalcev Slovenije bo v okviru javne razprave, ki se zaključuje danes (23.1.2026), podalo uradne pripombe na dokument. Zavzemamo se za stanovanjsko politiko, ki temelji na realnih podlagah in ne ideoloških konstruktih, ne pa na prelaganju odgovornosti za neučinkovito politiko pri gradnji stanovanj na pleča gospodarske dejavnosti, ki marsikateri turistični kraj dejansko ohranja pri življenju.

Svoje pripombe pa lahko oddate tudi vi na povezavi: