Zgrešena diagnoza ali celo pacient – kaj nam pove koprski primer?

Medtem ko v prestolnici bijejo ideološke bitke, smo v Kopru pravkar dobili zanimiv “reality check”. Mestna občina Koper (MOK) je objavila razpis za stanovanja v središču mesta, namenjena mladim, z dostopnejšo tržno najemnino. Pogoji? Nič neobičajnega – nekdo, ki želi oddati nepremičnino v dolgoročni najem, pač pričakuje stabilno zaposlitev in redne prihodke. Rezultat tega poskusa? Nič. Zero. Nada. Brez prijav. 🤐

Seveda neuspeli razpis ni vezan na novelo zakona o gostinstvu. Zveza med razpisom in zakonom ni pravna, je pa globoko vsebinska. Pri tem pod vprašaj postavi trditve koprskega župana Bržana o odlivu stanovanjskega fonda v sobodajalstvo, ker se v luči rezultatov tega razpisa zastavlja upravičeno vprašanje, če dejavnost res mesto prazni ali dejansko prej zapolnjuje izpraznjeno?

V Kopru namreč ne gre spregledati stanovanjskega vpliva primorske univerze, ki udejanja sanje številnih generacij lokalcev, ki so bili primorani odhajati na študij drugam. Pa vendar univerza privablja tudi številne študente od drugod, pri tem pa zagotavljanje študentskih nastanitev že vseskozi močno zaostaja za razpisi novih programov. Ob tem je kar 20% študentov tujih državljanov, ki nastanitev praviloma najdejo prav na prostem trgu.

Univerza se tako že od začetka ta bivanja svojih študetov zanaša na sobodajalski fond. Pri tem pa je dinamika v Kopru je pogosto obratna kot v sosednjih občinah Izola in Piran, kjer so turistične nastanitve tradicionalno bolj prisotne: tu se tisti, ki čez leto oddajajo študentom, za zapolnitev poletnih prostih mesecev dodatno odločajo še za sobodajalstvo. To ni le turistični posel, ampak funkcionalen temelj bivanja, ki zagotavlja postelje tisočim, za katere država ni poskrbela. Po strokovnih ocenah potrebam univerze vsako leto še vedno zmanjka okoli 1.000 študentskih postelj. Brez sobodajalskega hibrida pa bi bila stanovanjska stiska študentov še neprimerljivo večja.

V Kopru, kjer imamo vsega tri hotele z le 28 % deležem vseh nočitev, je sobodajalstvo ključno za turistični utrip. Ta simbioza – čez leto študentje, poleti turisti – je model, ki se ga na Obali oklepajo tudi študentski domovi in morda ni vedno idealna, je pa trenutno edina delujoča. Nenazadne zagotavlja najbolj priljubljeno dopustniško bivanje tudi vsem tistim Slovencem, ki nimajo lastnih vikendov na Pagu ali prijateljev v Karigadorju, kot politični botri novele gostinskega zakona.

Če bo prišlo do rušenja te dejavnosti, teh enot ne bodo dobile mlade družine. Sobodajalski barometer 2025 je jasen: 85 % ponudnikov ne bi šlo v dolgoročni najem. V primeru prodaje bodo te nastanitve najpogosteje končale pri vikendaših, kar že kaže trg novogradenj in 40 % nenaseljenih stanovanj v Piranu. Rezultat? Ne bo stanovanj, ne bo študentskih sob in ne bo turističnih učinkov. Sanje vladajoče nomenklature so očitno mesta duhov.

Mestna občina Koper sicer uradno napoveduje podporo sobodajalcem. Ob nizu posvetov o dvigu kakovosti se napovedujejo tudi razpisi za tovrstne vlaganja. Poteze, ki jih sicer gre pozdraviti. Pa vendar je bilo že na prvem takem posvetu sporočilo sobodajalcev jasno: »Za kakršnokoli vlaganje v dvig kakovosti nastanitev je prvi pogoj jasna perspektiva dejavnosti.«

Medtem ko se občina na vsak način izogiba opredelitvi do novele gostinskega zakona in se skriva za prazno politično fasado, pa v ozadju ne ostajajo neopažene nekatere druge turistične dinamike. Sicer neuradni obeti omejevanja dejavnosti v samem mestnem jedru postanejo precej bolj povedni ob županovih kupčijah z lokalnim gradbenim baronom, ki so očitno potekale mimo vednosti občinskega sveta. Poleg soglasja za nov hotel ob stadionu je še bolj zanimivo preoblikovanje načrtovanega hotela s 150 sobami v kompleksu Solis v »apartmajski hotel«. V stavbi na samem robu mestnega jedra bo tako nastal hibrid turističnih stanovanj in ta bodo – glej ga zlomka – pač imuna na omejitve, ki bodo z gostinskim zakonom udarile po malih ponudnikih v soseščini. Podoben scenarij se obeta tudi za hotel v Žusterni.