Končno znane podlage za vladni seznam občin s časovno omejitvijo dejavnosti kratkotrajnih najemov

Vlada je naposled le, s skoraj enomesečno zamudo, v javno obravnavo podala osnutek Uredbe o metodologiji za določitev občin z visokim tveganjem negativnih vplivov kratkotrajnega najema, ki bo v javni obravnavi le teden do, do 5. marca. Uredba za določanje t.i. rizičnih občin kot temeljna kriterija postavlja cene nepremičnin in število nočitev pri zasebnih ponudnikih nastanitev. 

Križanje teh dveh kriterijev bo nato podlaga za določitev seznama občin s splošno 60 dnevno omejitvijo dejavnosti, ki naj bi ga do konca aprila sestavilo za stanovanjsko politiko pristojno ministrstvo (trenutno Maljevčevo MSP) v sodelovanju z gospodarskim ministrstvom. 

Podlaga za to je 22. člen novele zakona o gostinstvu, ker je določeno, da bi morala biti uredba izdana že 31. januarja, pa vendar bo, če upoštevamo javno obravnavo in usklajevanje predpisa, ta zdaj zamudila rok za skoraj dva meseca. Tudi zato smo v ponedeljek gospodarskega ministra Matjaža Han v javnem pismu pozvali, naj spričo vseh zamud in pomanjkanja verodostojnih kriterijev vlada razglasi odstop od izdaje te uredbe. 

Najprej se tu seveda porodi vprašanje, zakaj ministrstvo za določitev kriterijev ni uporabilo istih podlag kot v sami utemeljitvi novele zakona o gostinstvu, kjer se je sklicevalo na statistiko število oglasov na Airbnb in Vrbo ter aplikacijo tega na najemniški trg. Za nas, ki smo kredibilnosti teh naročenih »raziskav« vseskozi nasprotovali, je to sicer logično, pa vendar s tem ministrstvo samo meče močno senco dvoma na utemeljitev lastnega zakona. 

Je pa spričo dejstva, da uradnega spremljanja najemniškega trga nimamo vzpostavljenega, pravtako pa tudi nismo pripravljeni na izvajanje evropske regulacije o izmenjavi podatkov med rezervacijskimi platformami in nacionalnimi registri, povsem očitno, da cene nepremičnin in število nočitev nista bila izbrana po kriteriju primernosti, temveč zgolj kot edino razpoložljivo orodje za vladno križarsko vojno proti zasebnim ponudnikom nastanitev. 

Uredba v 3. členu kot kriterij vzpostavlja kot indeks nedostopnosti stanovanj, ki ga računa kot seštevek povprečja mediane cen kvadratnega metra cene stanovanj in hiš v občini glede na slovensko povprečje mediane za pretekli dve leti. 

Tu sicer takoj zbode v oči, da je za vlado visoka nedostopnost stanovanj že doseganje slovenskega povprečja cen nepremičnin, torej vse kar ni nižje, kar je po svoje absurd. 

Vsekakor pa je problematično tudi dejstvo, da ni nikjer izkazan ali vsaj podan kak poskus obrazložitve vpliva dejavnosti na ceno nepremičnin. Kriterij je očitno povsem arbitraren, saj vzročno povezanost takoj ovrže že preprosto križanje dinamike cen nepremičnin in števila nastanitvenih obratov, zato ne more prestati presoje sorazmernosti, ne po ustavnih ne po evropskih merili. 

Podatki za Ljubljano in Slovenijo enotno zavračajo tezo o vzročnosti med kratkotrajnim najemom in nedostopnostjo stanovanj: v prestolnici so cene eksplodirale kljub 15-odstotnemu upadu števila RNO enot, na ravni države pa je rast cen za več kot štirikrat prehitela prirast nastanitev. Ta sistemski razkorak dokazuje, da trg nepremičnin obvladujejo makroekonomski dejavniki (obrestne mere, stroški gradnje), ne pa obseg kratkotrajnih najemov, ki so v ključnih letih največje rasti cen celo stagnirali ali upadali. 

Drug kriterij iz osnutka uredbe je presoja »velikega obsega oddajanja stanovanj v kratkotrajni najem v občini«. Kazalnik za to je število »prenočitev« v (v letih 2024 in 2025) v RNO vpisanih apartmajev, sobah, počitniških stanovanjih ali počitniških hišah glede na število prebivalcev občine in primerjava s slovenskim povprečjem. Tudi tu je paradoksalno za izkazovanje velikega obsega dovolj že doseganje državnega povprečja. 

Posebej pa bode v oči, vsaj glede na definicijo, absurd, da tu ni nobenih razlik med tipi nastanitev, saj vključuje tudi nastanitve, ki niso samostojne stanovanjske enote. Pri tem pa se nasloni na število nočitev, kar ni kazalnik, ki bi neposredno izkazoval rabo stanovanjskega fonda, temveč  tudi in predvsem obseg turistične sezone. 

Kriterij tako neposredno napada in kaznuje temeljno strategijo vseh turističnih občin – podaljševanje turistične sezone. Če bi si lahko tak ludizem nekako še predstavljali od z ideološkimi premisami gnanega Maljevčevega ministrstva za solidarno prihodnost, je povsem nelogično, kako ga lahko odobri Hanovo za gospodarstvo in turizem pristojno ministrstvo, razen v kontekstu klientelističnega ukrepa v službi ljubljanskega hotelirskega lobija. 

Informativni izračuni našega strokovnega odbora potrjujejo, da bo križanje obeh kriterijev na koncu, tako kot napovedano, prizadela dvajseterico občin. Poleg Ljubljane predvsem turistične občine zahodnega dela države, od Obale do Gorenjske. 

Ukrepi zakona v negotovosti ne dušijo zgolj ponudnikov, temveč tudi občine, ki ne morejo načrtovati aktivnosti in javnofinančnih prilivov, kot tudi druge akterje kot so regionalne razvojne agencije pri katerih je ogrožena realizacija tudi evropskih projektov. Številni so čezmejni, kar pomeni, da z dušenjem domače dejavnosti njihove učinke prelivamo na drugo stran državne meje. 

V Združenju sobodajalcev Slovenije sicer že vseskozi opozarjamo na nesprejemljivost časovnega omejevanja dejavnosti, ki je v logičnem nasprotju s samim seboj, saj istočasno določa tudi, da je za zbiranje rezervacij potrebno imeti celo leto registrirano dejavnost, kar pomeni tudi celoletno plačevanje prispevkov. 

Sočasno pa opozarjamo tudi na nesprejemljivost samih rokov priprave časovnih omejitev, saj bomo ponudniki šele dva meseca pred začetkom koledarskega leta izvedeli, kako bodo lahko v tistem letu poslovali, kar je povsem nefunkcionalno z vidika zbiranja rezervacij. 

Pravtako pa ne moremo pristajati niti na določila kriterijev pričujočega predloga uredbe zato bomo za njihovo spodbijanje uporabili vsa razpoložljiva slovenska in evropska pravna sredstva. 

Vsekakor pa vse vabimo tudi k oddaji lastnih pripomb na osnutek uredbe. Rok je do 5. marca.