Sodna bomba iz Luksemburga: Sodišče EU dokončno presekalo politično samovoljo nad sobodajalci

Dolge mesece so slovenski sobodajalci poslušali politične mantre, da je njihovo delo glavni krivec za stanovanjsko stisko, da je dušenje dejavnosti nujen javni interes in da lahko vlada ter občinski sveti kar po trenutnem političnem navdihu določajo, kdo bo smel delati in kdo ne. Pri tem pa so povsem pozabili na ustavne varovalke – kjer odločitev Ustavnega sodišča še čakamo – predvsem pa na temeljno evropsko varovalko: evropsko Direktivo o storitvah, ki neformalno velja za »malo ustavo Evropske unije«.

Ta je temeljno jamstvo prostega trga storitev v celotni Evropi, pri tem pa zahteva stroga merila za vsakršno omejevanje dejavnosti. In prav to je z izvorno in zavezujočo razlago danes dodatno podčrtalo Sodišče Evropske unije v Luksemburgu.

Kaj sodba Sodišča EU pomeni za slovenske predpise?

Sodišče EU je podalo izvorno in zavezujočo razlago evropske Direktive o storitvah. To pomeni, da gre za krovno razlago, ki jo morajo pri tolmačenju te direktive dosledno upoštevati vsi sodni in upravni organi v vseh državah članicah Evropske unije. Ker ta razlaga velja izvorno, učinkuje za celotno obdobje odkar je bila direktiva sprejeta, kar pomeni, da neposredno zavezuje tudi vse že veljavne in sprejete nacionalne zakone, vladne uredbe in ostale predpise.

Po slovenski ustavni ureditvi je pravni red Evropske unije nadrejen domači zakonodaji. Ker imajo obravnavana določila direktive neposreden učinek, so ji strogo podrejeni vsi slovenski predpisi. V praksi to pravilo pomeni, da nacionalnim sodiščem in organom pri presoji ni treba čakati na popravke zakonov v parlamentu ali na odločitve domačega ustavnega sodišča, temveč morajo tiste določbe domačih predpisov, ki so v nasprotju z evropskim pravom, po uradni dolžnosti spregledati in jih ne uporabiti.

Evropski sodniki so v obrazložitvi razbili kar štiri temeljne vzvode, na katerih so zgrajene omejitve gostinskega zakona in kar nekaj nedavnih občinskih odlokov z določbami časovnih kapic za male zasebne ponudnike nastanitev:

1. Preobleka v »prostorska pravila« ne deluje več

Nekatere občine so menile, da se lahko evropskim pravilom izognejo tako, da zapiranje dejavnosti v blokih ali risanje con razglasijo za »urejanje prostora in namembnosti stavb«. Sodišče EU je ta izgovor dokončno presekalo: čim občina prostorska pravila ali coniranje poveže s pogoji, kdo sploh sme sprejemati goste, to postane sestavni del režima omejevanja storitev in mora do pike natančno prestati strogi evropski test.

2. Konec ugibanja: Brez študije o najemninah ni omejevanja

Najmočnejši udarec za vladne kriterije in občinske pisce odlokov je zahteva sodišča, da mora vsako časovno omejevanje ali coniranje temeljiti na predhodni objektivni študiji. Ta mora črno na belem dokazati dvoje:

• da ima sobodajalstvo v konkretnem kraju res znaten vpliv na pomanjkanje stanovanj in na dvig najemnin,

• da so težave na najemnem trgu nastale prav zaradi razvoja te dejavnosti (dokazana vzročna zveza), ukrep pa mora veljati le točno tam, kjer je stiska dokazana, ne pa kar počez čez celo občino ali državo.

Slovenska vlada je seznam občin z omejitvijo dejavnosti gradila na podlagi mediane prodajnih cen stanovanjskih nepremičnin – torej ne na podatkih najemnega trga, ki ga v Sloveniji sploh ne spremljamo sistematsko in ustrezno. Poseben problem pa je tudi to, da ne vlada ne občinski odloki niso nikjer utemeljili vpliva in vzročne povezave med stanovanjsko nedostopnostjo in kratkotrajnimi najemi, čeprav je ta vpliv zaradi samega deleža teh nastanitev v turističnih občinah dokazano zanemarljiv. Po teh merilih so slovenski predpisi preprosto nevzdržni.

3. Lasten dom je nedotakljiv

Sodišče EU je postavilo pravilo, ki je razumljivo vsakomur: Cilj reševanja stanovanjskega vprašanja ne more upravičiti omejevanja tistih, ki oddajajo del lastnega doma. Če domačin v hiši ali stanovanju stalno živi in občasno odda sobo ali del hiše, to stanovanje nikoli ni bilo in ne bo na trgu dolgoročnih najemnin za najemnike. Vsakršno časovno omejevanje domačih sobodajalcev v primarnem bivališču je v neposrednem nasprotju z evropskim pravom.

4. Politika ne sme odločati po navdihu in na zalogo

Sodišče EU je izrecno prepovedalo ureditve, kjer lokalne oblasti dobijo proste roke, da o usodi dejavnosti odločajo po navdihu ali na zalogo. Merila morajo biti vnaprej znana, objektivna in jasna, vsi postopki pridobivanja potrdil ali stanovanjskih soglasij pa morajo imeti stroge zakonske roke, obvezno utemeljitev morebitne zavrnitve in takojšen dostop do sodišča. Zato sodba Smartflats ne spodbija zgolj časovnih omejitev, ampak neposredno ruši tudi obstoječo shemo soglasij gostinskega zakona in prav tako stanovanjskega zakona.

Ob tem evropska sodna praksa neizprosno zahteva, da mora biti prav vsak nacionalni predpis, ki kakorkoli omejuje opravljanje dejavnosti, strogo podvržen sodni preverljivosti in neodvisnemu nadzoru. Vsakršen pogoj za vstop v dejavnost mora namreč zagotavljati učinkovito sodno varstvo in ne sme nikoli temeljiti na brezprizivni samovolji – bodisi politike bodisi sosedov.

Sodba Smartflats prinaša še eno izjemno podrobnost. Evropski sodniki so se pri utemeljevanju, zakaj morajo biti gospodarske omejitve vedno podprte z dokazi, izrecno sklicevali na slovensko zadevo AEON NEPREMIČNINE (C-674/23).

V tem primeru je Ustavno sodišče RS že razveljavilo poskus države, da bi zakonsko omejila provizije nepremičninskih posrednikov izključno zato, ker vlada ni predložila empiričnih dokazov in tržnih analiz. Dejstvo, da Sodišče EU sedaj prav to slovensko sodbo postavlja kot standard za presojo sobodajalstva, predstavlja neposredno in zavezujočo smernico za naše Ustavno sodišče. Če je za omejevanje posrednikov veljala stroga zahteva po neodvisnih študijah, je Sodišče EU sedaj potrdilo, da mora enaka zahteva po dokazanem vplivu na trg najemnin veljati tudi pri rušenju spornih določb gostinskega zakona.

• Uporaba od 1. januarja 2027: Vsi sprejeti občinski odloki (oziroma avtomatska zakonska omejitev 60 dni v Ljubljani) se začnejo uporabljati s 1. 1. 2027 in veljajo za obdobje 2027–2028.

• Bodite pozorni na zaključno sejo ta teden: v Bohinju pa v četrtek, 22. oktobra 2026.

• Preverite pravni položaj svoje nepremičnine: V občinah s coniranjem (Bled, Bohinj, Kranjska Gora) ter v Ankaranu in Ljubljani bomo v Združenju sobodajalcev natančno preučili sprejete akte z vidika ustavne in zakonske skladnosti ter možnosti pravnega varstva zaradi kršitev postopkovnih in prostorskih varovalk.